洛杉矶推「豪宅税」遭反噬公寓建设断崖式下跌税收严重不足陷两难

更新时间：06:00 2026-05-29 HKT
发布时间：06:00 2026-05-29 HKT

美国洛杉矶近年实施「豪宅税」（Mansion Tax），原意是向富裕阶层开刀，以筹集资金解决当地严峻的无家者危机。然而，多项数据揭示这项政策却是「好心做坏事」，不但未能如愿带来丰厚税收，反而触发了一场房地产风暴。《华尔街日报》报道，洛杉矶市内多层公寓（Multi-family apartments）的建设量出现「断崖式下跌」，令原有房屋短缺问题进一步恶化。

支持者曾乐观预期税收大增

报道指，洛杉矶选民于2022年11月大比数通过了名为「Measure ULA」的法案，并于2023年正式生效。根据该法案机制，当局会对高价物业的交易征收额外转让税。按通胀调整后，目前对成交价超过530万美元物业征收4%的税款，对超过1,060万美元的物业，税率更达5.5%。该税项大多由卖方承担，如果是新楼，大多由发展商「买单」税项。

美国洛杉矶近年实施「豪宅税」（Mansion Tax），原意是向富裕阶层开刀，以筹集资金解决当地严峻的无家者危机。

这项「辣招」的初衷是将筹得的专项基金全数用作兴建可负担房屋（Affordable housing）、提供租金援助及解决当地日益严重的无家者问题。政策推手及支持者当初信誓旦旦，将其包装为「世代难逢的解决房屋危机良机」，并乐观地预估该税项每年可为库房带来高达6亿至11亿美元（约47亿至86亿美元）的丰厚税收。

《华尔街日报》报道，洛杉矶市内多层公寓（Multi-family apartments）的建设量出现「断崖式下跌」，令原有房屋短缺问题进一步恶化。

业界称利润微薄发展商却步

然而，这项「豪宅税」的政策，其涵盖范围不仅限于比华利山（Beverly Hills）或贝莱尔（Bel Air）等传统富豪区的单栋超级豪宅，更将所有商业地产及多层公寓项目均纳入税网。更令业界诟病的是，该税项是按物业的「总交易额」（Gross transaction value）计算，而非发展商扣除成本开支的实际利润。

公寓发展项目的利润空间往往十分微薄，需精打细算土地、融资、建筑成本及漫长的审批时间。

对于发展多层住宅的发展商而言，无疑是一场恶梦。公寓发展项目的利润空间往往十分微薄，需精打细算土地、融资、建筑成本及漫长的审批时间。有业界人士指出，一旦项目落成出售，即使帐面利润所剩无几，仍要硬生生在总楼价上被抽走4%至5.5%的税款。这足以抹杀整个项目的投资回报，令不少发展商却步。

数据见真章：公寓建设创12年新低

联邦数据显示，新税实施后，洛杉矶的公寓建设随即陷入停滞。洛杉矶市在2025年仅批出了7,363个多层住宅单位的建筑许可，数字较2022年大幅暴跌46%，更创下自2013年以来的12年新低。

由于「豪宅税」税率惊人，高价物业的业主宁愿死守不卖，导致过去两年洛杉矶市内高价物业的交易量大幅萎缩约50%。

与此同时，适合用作兴建公寓的土地交易量亦锐减近三分之二。商业物业的交投更是首当其冲，每月换手率急挫高达78%，跌幅远超单栋住宅的25%。面对无利可图的局面，发展商纷纷「用脚投票」，将资金及发展项目转移至大洛杉矶地区周边不受该税项限制的城市，例如伯班克（Burbank）、长滩（Long Beach）、帕萨迪纳（Pasadena）及托伦斯（Torrance）等。有发展商直言，如果在洛杉矶市建楼，单计税款就可能比隔壁的城市贵上数十万美元，这是一道再简单不过的数学题。

同步影响加州「第13号提案」

除了直接扼杀建屋意欲，「豪宅税」更与加州现有税制产生了意料之外的化学反应，引发严重的财政漏洞。加州著名的「第13号提案」（Proposition 13）规定，物业只有在易手出售时，才会按新的成交价重新估值并调高常规物业税。

由于「豪宅税」税率惊人，高价物业的业主宁愿死守不卖，导致过去两年洛杉矶市内高价物业的交易量大幅萎缩约50%。不少富豪业主改为斥资翻新旧屋，反而带动市内的房屋翻新许可证数量大增46%。

除了豪宅税之外，美国亦设有常规物业税（Property Tax）是由各州及地方政府征收的地方税。全美平均实际税率约为房产评估价值的0.5%到3%之间。至于洛杉矶的常规物业税税率介1.16%至1.25%之间。由哈佛大学、加州大学洛杉矶分校（UCLA）及智库等机构共同进行的研究指出，由于房屋交投锐减，洛杉矶市变相流失了大量因物业重新估值而带来的常规物业税收入，估计高达2,500万美元(约1.96亿港元）。研究更形容，透过「豪宅税」筹得的资金中，有极大部份抵销了常规物业税的流失。

议员积极讨论为政策「补镬」

经过近三年的实施，这项原意为库房「扑水」的辣招，交出的成绩表令人大失所望。截至2026年5月，该税项在3年内仅筹得约12亿美元（约94亿港元），即平均每年约4亿美元（约31亿港元），远远未能达到当初预估的6亿至11亿美元下限。而更讽刺的是，虽然名为豪宅税，但当中有高达39%的税收是来自非单栋住宅的商业或多层住宅项目，足见其对正常房地产投资及房屋供应的沉重打击。

面对无家者问题依然严峻、且因新供应锐减而势必推高未来租金的双重困境，洛杉矶市议会目前正陷入两难。为了平息发展商的强烈反弹并挽救疲弱的房屋供应，市议会部分议员已开始积极讨论为政策「补镬」，当中最主流的建议，是豁免新落成的公寓、共管公寓（Condos）及混合用途商业项目在首15年内缴纳该项转让税。

与此同时，由于「豪宅税」的算盘打不响，洛杉矶市议会正急寻其他开源方法以填补财政黑洞，包括提议将酒店税（TOT）由14%上调至16%、增加停车场税，甚至考虑引入针对大型聚会的活动门票税等。