日本樓市熾熱 外國人越來越多 新樓短炒激增 「10間有1間一年內易手」
發佈時間：06:00 2026-01-10 HKT
日本房地產市場（特別是東京23區）正面臨前所未有的「高溫」狀態，不少大型新盤在交付後，短期內已被轉手獲利。根據數據顯示，去年上半年有多達9.9%的新樓在購入一年內被轉售，較2023年的4.1%激增；換言之，亦即新樓「10間有1間一年內易手」。此外，近年移居日本的外國人越來越多，去年外國居民人數已達367萬人，創2013年調查以來新高，佔總人口比例達2.96%。
「都心6區」轉售率逾12%
據日本國土交通省最新報告顯示，2024年上半年東京23區的大型住宅項目中，短期炒賣活動頻繁，平均轉售率達9.3%。地理位置越接近市中心，炒風亦越烈，包括千代田、中央、港區、新宿、文京及澀谷在內的「都心6區」，轉售率更高達12.2%。
針對40平方米以上的單位，購入一年內即被轉賣個案達575宗，佔整體約一成；相比之下，在2022年以前這比例僅維持在2%左右。為了遏止投機炒賣，日本政府設有高昂的稅率門檻，例如5年內轉售需繳納共39%稅款，5年後轉售稅率則降至20%。
不動產協會禁止物業「摸貨」
除了稅務手段，業界也有出招打擊。日本不動產協會（The Real Estate Companies Association of Japan）已宣佈，全面禁止物業在交付前轉售，而且新規要求買賣合約中必須列明，從申請抽籤、簽約、交付到產權登記，買家姓名必須完全一致。
另一方面，近年移居日本的外國人越來越多，並更熱衷投資日本物業。根據總務省數據顯示，2025年日本國民人口降至約1.2億人，錄得連續16年下跌，減幅為0.75%；反觀外國居民人數則逆市增長10.65%，達367萬人，創下自2013年調查以來的新高，佔總人口比例達2.96%。外國人口分佈方面，東京都的外國人比例全國最高，達5.15%，約72萬人。
樓價方面，東京KANTEI數據顯示，2023年70平方米新樓均價已達平均年收入的10.09倍，為歷來首次突破10倍大關，東京都範圍更達18倍。當中東京圈新建獨立屋均價亦維持在5,500萬日圓（約273萬港元）水平，較5年前上漲逾千萬日圓。
