日本楼市炽热 外国人越来越多 新楼短炒激增 「10间有1间一年内易手」
发布时间：06:00 2026-01-10 HKT
日本房地产市场（特别是东京23区）正面临前所未有的「高温」状态，不少大型新盘在交付后，短期内已被转手获利。根据数据显示，去年上半年有多达9.9%的新楼在购入一年内被转售，较2023年的4.1%激增；换言之，亦即新楼「10间有1间一年内易手」。此外，近年移居日本的外国人越来越多，去年外国居民人数已达367万人，创2013年调查以来新高，占总人口比例达2.96%。
「都心6区」转售率逾12%
据日本国土交通省最新报告显示，2024年上半年东京23区的大型住宅项目中，短期炒卖活动频繁，平均转售率达9.3%。地理位置越接近市中心，炒风亦越烈，包括千代田、中央、港区、新宿、文京及涩谷在内的「都心6区」，转售率更高达12.2%。
针对40平方米以上的单位，购入一年内即被转卖个案达575宗，占整体约一成；相比之下，在2022年以前这比例仅维持在2%左右。为了遏止投机炒卖，日本政府设有高昂的税率门槛，例如5年内转售需缴纳共39%税款，5年后转售税率则降至20%。
不动产协会禁止物业「摸货」
除了税务手段，业界也有出招打击。日本不动产协会（The Real Estate Companies Association of Japan）已宣布，全面禁止物业在交付前转售，而且新规要求买卖合约中必须列明，从申请抽签、签约、交付到产权登记，买家姓名必须完全一致。
另一方面，近年移居日本的外国人越来越多，并更热衷投资日本物业。根据总务省数据显示，2025年日本国民人口降至约1.2亿人，录得连续16年下跌，减幅为0.75%；反观外国居民人数则逆市增长10.65%，达367万人，创下自2013年调查以来的新高，占总人口比例达2.96%。外国人口分布方面，东京都的外国人比例全国最高，达5.15%，约72万人。
楼价方面，东京KANTEI数据显示，2023年70平方米新楼均价已达平均年收入的10.09倍，为历来首次突破10倍大关，东京都范围更达18倍。当中东京圈新建独立屋均价亦维持在5,500万日圆（约273万港元）水平，较5年前上涨逾千万日圆。
