日本買寺廟廣告湧現誘中產 專家提醒不少已荒廢 「免稅收入難獲經營簽證」
發佈時間：06:00 2025-05-10 HKT
近年內地社交平台頻現「百萬購日本古寺」、「買寺廟換移民資格」等廣告，以吸引內地富豪及中產目光。有小紅書博主更表示，經營寺廟可以申請經營管理簽證移居日本之餘，亦可賺取不少收益，例如香火錢、墓地及管理、發展旅遊收取門票，甚至改建成民宿。不過，有業界人士表示，日本寺廟屬於極冷門投資，而且日本有不少荒廢寺廟，加上寺廟收入是免稅，投資者或難以獲得身份。
倘寺廟殘舊 維修費或龐大
根據《朝日新聞》引述數據顯示，去年上半年全日本有147座寺廟易主，其中35%買家來自中港澳台。大阪宗教法人仲介山本隆雄分析指出，寺廟出售原因除了負債外，更多源於後繼無人。隨着少子化與老齡化加劇，日本18萬家宗教法人中，超過4,000家處於「休眠狀態」，7,000家因無人繼承面臨出售。
FMI至匯投資行政總裁及創始合夥人李丹翔表示，日本地大物博，寺廟也很多很雜，更有不少已荒廢；如果寺廟十分殘舊，每年維修費用也龐大，而且經營寺廟亦需要有一定經驗的專業人員。
不同於出租物業有穩定收入
他提醒，投資寺廟基本上難以獲得按揭貸款，不同於出租物業有穩定收入，收入不穩之下隨時要「full pay」，日後買入亦可能很難脫手。相反，如果香火鼎盛的寺廟，例如京都清水寺、金閣寺，本身廟宇的勢力和實力都很大，一般投資者難以接洽，尤其是海外投資者。
他舉例指出，早前接觸一個寺廟放盤，叫價數十億日圓，由難坡去天王寺那段路一大塊土地連寺廟出售，而且更附設墓園，價錢比難坡中心帶的土地便宜30%到40%。雖然該土地十分值錢，即使清拆重建也有價值，但由於寺廟內墓園的先人墓碑拆遷容易發生糾紛，而且外圍一帶亦有不少墓碑，即使改建成酒店，日後住客亦未必夠膽入住。
宗教收入免稅難辦經營簽證
另一方面，根據日本《宗教法人法》，宗教活動收入免稅，並減免固定資產稅，持有十年以上的資產轉讓收益亦無需繳稅，因此吸引了不少內地投資者打算在當地經營寺廟生意，甚至辦理經營簽證取得身份，希望既免稅之餘，又可以移居日本。
不過，李丹翔指日本的經營管理簽證旨在鼓勵外籍人士通過合法投資和經營，促進日本經濟發展，而宗教活動的收入是免稅，並不會為日本政府帶來稅收，相反寺院或需要政府資助，坦言經營寺廟未必獲得經營管理簽證的身份。
