港學生宿舍熱潮遇少子化挑戰 內地高教人口料2032年見頂 學者憂生源集中 重蹈零售業覆轍

香港積極發展國際專上教育樞紐，帶動學生住宿需求，令學生宿舍成為投資市場焦點，並有機構指今年第三季流入相關資產的資金達53億元。然而，內地人口紅利逐漸消退，有研究預測內地高等教育適齡人口將於2032年見頂後回落，而香港非本地生以內地學生為主，住宿項目由規劃至落成亦需時數年，新增供應能否配合長遠變化，或成一大考驗。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波接受《星島頭條》訪問時指出，香港須拓闊海外學生來源、兼顧學生負擔能力，並為相關物業保留轉用彈性以減低風險。 

內地人口紅利消退 教育需求漸見頂

所謂「人口紅利」，是指勞動年齡人口佔比較高，為生產、儲蓄及投資提供有利條件。內地過往亦憑藉龐大勞動人口，配合工業化及城市發展，推動經濟持續增長，惟自2010年代初起，出生人數下降、長者人口增加，勞動年齡人口亦減少。

國家統計局數據顯示，2022年內地總人口已轉為負增長；最新公佈的2025年數據中，16至59歲人口減少662萬人至約8.51億；60歲及以上人口增加1,307萬人至約3.23億，佔總人口近四分之一。此外，少子化更令內地教育需求呈「排浪式達峰」，北京師範大學學者於2022年的研究預測，小學學齡人口於2023年見頂，初中、高中及高等教育適齡人口則分別預期於2026、2029及2032年達峰，其後回落。

內地各階段學齡人口達峰年份預測：

資料來源：北京師範大學學者2022年研究預測

港拓教育樞紐 單季53億湧學宿投資

香港方面，正透過擴招、海外推廣及增設配套，發展「留學香港」品牌。由2026/27學年起，教資會資助大學授課課程的自資非本地生收生上限，提高至相當於本地學額的50%。上月《施政報告》亦提出推進北都大學城，年內邀請院校申請在洪水橋興建校舍，並逐步增加研究課程學額及博士研究生獎學金名額。

教育局今年4月數據則顯示，8間資助大學的資助課程中，非本地生佔學生總數比例，由2023/24學年的21.9%升至2025/26學年的26.1%。同期，內地生佔非本地生比例分別為77.3%、79.2%及78.8%，連續3年維持約8成。

世邦魏理仕上周二（6日）發報告指出，第三季大額投資成交額達180億元，按季大增79%，投資者對學生宿舍改建項目興趣持續濃厚，第三季共向相關資產投放53億元資金。以年初至今計，約有26宗酒店成交，估計逾95%買家有意改裝物業為學生宿舍。該行又提到，本港學生宿位缺口逾5萬個，預計2030年擴大至約7.5萬個。

事實上，中原集團旗下的中原投資自2024年9月起積極布局私人學生宿舍市場，先後收購尖沙咀珀薈酒店、西半山般咸軒及富豪東方酒店作改裝，單計收購價已合共斥資20.33億元，旗下相關項目的內地留學生佔比亦超過95%。

今年亦有多家新加坡及本地財團購入酒店及商廈，部署改裝為學生宿舍。其中，京東於7月斥資10.3億元，接連購入兩個酒店項目，進軍香港學生宿舍市場；新加坡CapitaLand Investment則於9月以23億元收購宜必思香港中上環酒店。

至於政府去年7月推出的「城中學舍計劃」，便利商廈改裝或重建為學生宿舍，其後擴展至新建項目。目前41宗申請獲確認資格，預計提供約1.08萬個宿位，政府亦計劃本財政年度推售首幅學生宿舍用地。

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教育樞紐成效應以「真正國際生」量度

中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波對學生來源集中「有些憂慮」，指出若院校主要依靠內地生擴張，或重蹈零售及餐飲業客源集中的覆轍，更易受內地經濟及人口變化影響。

李兆波解釋，內地人口基數龐大，適齡人口收縮未必直接導致香港收生下降，但院校及宿舍仍易受升學意欲、家庭預算及海外政策變化影響。若美國日後放寬學生簽證安排，香港亦可能面對生源分流。

他認為，教育樞紐的成效應以「真正國際生」量度，不能只看收生總數，也須留意生源分布。香港對東盟及部分「一帶一路」國家學生仍具吸引力，應積極拓展相關市場。

關注供需時間差 宿舍落成需時

宿舍投資方面，李兆波關注供需時間差。他指項目落成需時數年，若日後收生增長放慢，新增供應或面對過剩。一般住宅可轉租其他客群，專用學生宿舍的調整空間則較有限，規劃須兼顧長遠出租前景，保留轉用彈性，並加強政策局協調。他亦建議研究將合適的閒置校舍改作學生宿舍。

此外，香港學費及生活開支對部分海外學生而言偏高，有升學意欲未必代表有能力負擔。拓闊生源與增加宿位時，須同步考慮收費及學生預算。李兆波指出，部分課程可利用現有資源適度擴招，提高使用效率，但須按教學需要評估。院校不能只着眼於增加內地碩士生帶來的收入，招生、教學及住宿配套亦須同步協調。