港学生宿舍热潮遇少子化挑战 内地高教人口料2032年见顶 学者忧生源集中 重蹈零售业覆辙

香港积极发展国际专上教育枢纽，带动学生住宿需求，令学生宿舍成为投资市场焦点，并有机构指今年第三季流入相关资产的资金达53亿元。然而，内地人口红利逐渐消退，有研究预测内地高等教育适龄人口将于2032年见顶后回落，而香港非本地生以内地学生为主，住宿项目由规划至落成亦需时数年，新增供应能否配合长远变化，或成一大考验。中大商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波接受《星岛头条》访问时指出，香港须拓阔海外学生来源、兼顾学生负担能力，并为相关物业保留转用弹性以减低风险。 

内地人口红利消退 教育需求渐见顶

所谓「人口红利」，是指劳动年龄人口占比较高，为生产、储蓄及投资提供有利条件。内地过往亦凭借庞大劳动人口，配合工业化及城市发展，推动经济持续增长，惟自2010年代初起，出生人数下降、长者人口增加，劳动年龄人口亦减少。

国家统计局数据显示，2022年内地总人口已转为负增长；最新公布的2025年数据中，16至59岁人口减少662万人至约8.51亿；60岁及以上人口增加1,307万人至约3.23亿，占总人口近四分之一。此外，少子化更令内地教育需求呈「排浪式达峰」，北京师范大学学者于2022年的研究预测，小学学龄人口于2023年见顶，初中、高中及高等教育适龄人口则分别预期于2026、2029及2032年达峰，其后回落。

内地各阶段学龄人口达峰年份预测：

资料来源：北京师范大学学者2022年研究预测

港拓教育枢纽 单季53亿涌学宿投资

香港方面，正透过扩招、海外推广及增设配套，发展「留学香港」品牌。由2026/27学年起，教资会资助大学授课课程的自资非本地生收生上限，提高至相当于本地学额的50%。上月《施政报告》亦提出推进北都大学城，年内邀请院校申请在洪水桥兴建校舍，并逐步增加研究课程学额及博士研究生奖学金名额。

教育局今年4月数据则显示，8间资助大学的资助课程中，非本地生占学生总数比例，由2023/24学年的21.9%升至2025/26学年的26.1%。同期，内地生占非本地生比例分别为77.3%、79.2%及78.8%，连续3年维持约8成。

世邦魏理仕上周二（6日）发报告指出，第三季大额投资成交额达180亿元，按季大增79%，投资者对学生宿舍改建项目兴趣持续浓厚，第三季共向相关资产投放53亿元资金。以年初至今计，约有26宗酒店成交，估计逾95%买家有意改装物业为学生宿舍。该行又提到，本港学生宿位缺口逾5万个，预计2030年扩大至约7.5万个。

事实上，中原集团旗下的中原投资自2024年9月起积极布局私人学生宿舍市场，先后收购尖沙咀珀荟酒店、西半山般咸轩及富豪东方酒店作改装，单计收购价已合共斥资20.33亿元，旗下相关项目的内地留学生占比亦超过95%。

今年亦有多家新加坡及本地财团购入酒店及商厦，部署改装为学生宿舍。其中，京东于7月斥资10.3亿元，接连购入两个酒店项目，进军香港学生宿舍市场；新加坡CapitaLand Investment则于9月以23亿元收购宜必思香港中上环酒店。

至于政府去年7月推出的「城中学舍计划」，便利商厦改装或重建为学生宿舍，其后扩展至新建项目。目前41宗申请获确认资格，预计提供约1.08万个宿位，政府亦计划本财政年度推售首幅学生宿舍用地。

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教育枢纽成效应以「真正国际生」量度

中大商学院亚太工商研究所名誉教研学人李兆波对学生来源集中「有些忧虑」，指出若院校主要依靠内地生扩张，或重蹈零售及餐饮业客源集中的覆辙，更易受内地经济及人口变化影响。

李兆波解释，内地人口基数庞大，适龄人口收缩未必直接导致香港收生下降，但院校及宿舍仍易受升学意欲、家庭预算及海外政策变化影响。若美国日后放宽学生签证安排，香港亦可能面对生源分流。

他认为，教育枢纽的成效应以「真正国际生」量度，不能只看收生总数，也须留意生源分布。香港对东盟及部分「一带一路」国家学生仍具吸引力，应积极拓展相关市场。

关注供需时间差 宿舍落成需时

宿舍投资方面，李兆波关注供需时间差。他指项目落成需时数年，若日后收生增长放慢，新增供应或面对过剩。一般住宅可转租其他客群，专用学生宿舍的调整空间则较有限，规划须兼顾长远出租前景，保留转用弹性，并加强政策局协调。他亦建议研究将合适的闲置校舍改作学生宿舍。

此外，香港学费及生活开支对部分海外学生而言偏高，有升学意欲未必代表有能力负担。拓阔生源与增加宿位时，须同步考虑收费及学生预算。李兆波指出，部分课程可利用现有资源适度扩招，提高使用效率，但须按教学需要评估。院校不能只着眼于增加内地硕士生带来的收入，招生、教学及住宿配套亦须同步协调。