澳洲狂追土地稅嚇窒內地客 補交6年嘆現金清袋 擬蝕讓物業止血 明言「失敗的投資」

澳洲悉尼樓市自今年3月起連續7個月下跌，加上向海外人士徵收的土地附加稅逐年攀升，令不少海外買家選擇蝕讓物業離場。有中國投資客向《星島頭條》坦言，土地附加稅打亂投資計劃，「手上現金一鋪清袋，收支難以平衡」，並決定蝕讓物業。另有悉尼地產代理指出，海外買家離場潮並非近期才出現，早在3年前已顯露端倪，部份業主面對突如其來的巨額稅款深感無利可圖，因此決定離場。

甚麼是土地附加稅？

所謂土地附加稅，是澳洲針對海外買家的一款稅種，其稅額是按每年土地評估價值按比例徵收。以悉尼所在的新南威爾士州（新州，NSW）為例，土地附加稅自2017年推出時僅0.75%，2018至2022年間微升至2%，但2023年直接翻倍至4%，2025年更進一步調升至5%，並按年徵收。更有甚者，當局甚至追溯自2017年起未繳稅的海外業主並要求補繳全額。

坊間有聲音指，悉尼的海外買家近期出現大規模拋售，悉尼本地地產代理Anne（化名）則指出，近年確有不少海外投資者選擇出售悉尼物業，因為土地附加稅促使部分業主重新審視持有物業的成本，「對於需繳納相關稅項的投資者而言，每年的稅費支出影響淨租金回報，隨著持有成本增加，繼續長期持有是否還符合原有的投資目標，成為他們重新評估的關鍵考量」。

此外，一些早年入市的海外投資者，經過多年持有，認為物業升值已達到預期，因此選擇獲利套現。另一些業主則因家庭需要、資金調配或投資方向改變而出售，離場未必代表他們對悉尼樓市前景失去信心。

突遭稅局要求補交6年稅

王女士（化名）為澳洲樓市其中一位投資者，早於2016年於悉尼購入兩個一手住宅公寓，分別是一房及兩房間隔，買入價各約74萬澳元（約404萬港元）及76萬澳元（約416萬港元），隨後用作出租，起初兩個物業合計周租為800澳元（約4,367港元），現已升至1,600澳元（約8,733港元）。她透露，早年扣除房貸與稅費等雜項後尚有盈餘；即使近年息口上升，租金仍大致能填補供樓開支，基本收支平衡。

不過，王女士今年2月突接獲澳洲稅局補稅通知，需補繳2021年至2026年合共約5.5萬澳元（約30萬港元）的海外人士土地附加稅；未來每年亦需支付約1.3萬澳元（約7萬港元）。同時，澳元兌人民幣匯價持續偏弱，再計及各項雜費，令整體虧損進一步擴大。根據資料顯示，截稿時澳元兌離岸人民幣報約4.64水平，今年以來累跌約0.2%。

權衡之下，王女士決定以蝕讓約20%放售所有單位，以償還按揭，剩餘資金則配置其他金融產品。雖然她形容這次是「失敗的投資」，但仍樂觀表示「若當初將這筆錢投進內地或香港樓市，虧損可能亦差不多」。

稅費沉重 融資門檻又收緊

事實上，海外買家除了須繳付土地附加稅，置業時還須繳付外國投資審查委員會（FIRB）申請費，以及昂貴的海外買家附加印花稅。以悉尼一套約150萬澳元物業為例，FIRB申請費為3.13萬澳元，另需繳交約9%附加印花稅，即使持有澳洲永久居留權（PR），亦必須在上一自然年於澳洲境內住滿200天，方可豁免該附加稅。

除了稅費高昂之外，銀行貸款利率亦逐年遞增。澳洲央行於今年9月加息0.25%至4.6%，創下15年來最高水平，這亦是今年以來第4次加息。Anne則表示，各國外匯與跨國轉賬監管日益嚴苛，資金出境極為繁瑣。融資方面，澳洲四大商業銀行亦收緊海外收入按揭，部分買家只能轉向非銀行基金機構借貸，利率普遍較高。

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公寓升值潛力不及獨立屋

針對公寓升值潛力而言，悉尼獨立屋與公寓價格差距正加速分化。以Bellevue Hill、Vaucluse等高端城區為例，兩者平均價差已由2016年的250萬澳元擴大至目前逾625萬澳元。悉尼地產經紀公司Libra Capital Group創始人Bruce Li剖析，物業增值的本質在於「土地價值佔比」，因為建築物會折舊，不可再生的土地才是長期升值的核心資源。

他舉例，以120萬澳元預算在悉尼置業，若買獨立屋（House），土地價值往往佔70萬至75萬澳元；但若買同等價值的兩房公寓，分攤的土地價值僅約8萬至18萬澳元，增值潛力自然天差地別。對於近年公寓升幅落後，Bruce認為疫情是關鍵轉折點，除了改變居住習慣，加上居家辦公普及，市民對空間與獨立花園需求急增，因而資金大量湧向郊區獨立屋。

代理：少數急售引發「骨牌效應」 

Bruce強調，悉尼樓市主力始終是本地自住客，海外買家佔比極低，在其客群中甚至不足1%。然而，在交投偏淡的市況下，海外買家的「急售」確實會帶來連鎖反應，部分業主因資金周轉或計算不清長遠賬目而不計成本賤賣，同一幢樓只要出現一、兩宗偏低成交，就會成為後續買家的壓價指標，拖累整幢大廈估值。因此，他建議買家盡量挑選本地自住客為主的社區，避開投資客比例過高的樓盤。

展望後市，Bruce認為當前樓市調整屬於「消化期」。由於買家觀望情緒濃厚、樓花預售停滯，發展商難獲銀行貸款，預計未來一至兩年內動工的新盤將顯著減少。在每年大量新移民湧入、新增房屋供應面臨「斷崖式」下跌的極端供需矛盾下，未來租賃市場將迎來新一輪暴升。他認為，除非面臨迫切的現金流斷裂，否則優質物業仍是抗通脹的重要避風港，盲目賤賣後恐難以原價買回。