澳洲狂追土地税吓窒内地客 补交6年叹现金清袋 拟蚀让物业止血 明言「失败的投资」

澳洲悉尼楼市自今年3月起连续7个月下跌，加上向海外人士征收的土地附加税逐年攀升，令不少海外买家选择蚀让物业离场。有中国投资客向《星岛头条》坦言，土地附加税打乱投资计划，「手上现金一铺清袋，收支难以平衡」，并决定蚀让物业。另有悉尼地产代理指出，海外买家离场潮并非近期才出现，早在3年前已显露端倪，部份业主面对突如其来的巨额税款深感无利可图，因此决定离场。

甚么是土地附加税？

所谓土地附加税，是澳洲针对海外买家的一款税种，其税额是按每年土地评估价值按比例征收。以悉尼所在的新南威尔士州（新州，NSW）为例，土地附加税自2017年推出时仅0.75%，2018至2022年间微升至2%，但2023年直接翻倍至4%，2025年更进一步调升至5%，并按年征收。更有甚者，当局甚至追溯自2017年起未缴税的海外业主并要求补缴全额。

坊间有声音指，悉尼的海外买家近期出现大规模抛售，悉尼本地地产代理Anne（化名）则指出，近年确有不少海外投资者选择出售悉尼物业，因为土地附加税促使部分业主重新审视持有物业的成本，「对于需缴纳相关税项的投资者而言，每年的税费支出影响净租金回报，随著持有成本增加，继续长期持有是否还符合原有的投资目标，成为他们重新评估的关键考量」。

此外，一些早年入市的海外投资者，经过多年持有，认为物业升值已达到预期，因此选择获利套现。另一些业主则因家庭需要、资金调配或投资方向改变而出售，离场未必代表他们对悉尼楼市前景失去信心。

突遭税局要求补交6年税

王女士（化名）为澳洲楼市其中一位投资者，早于2016年于悉尼购入两个一手住宅公寓，分别是一房及两房间隔，买入价各约74万澳元（约404万港元）及76万澳元（约416万港元），随后用作出租，起初两个物业合计周租为800澳元（约4,367港元），现已升至1,600澳元（约8,733港元）。她透露，早年扣除房贷与税费等杂项后尚有盈余；即使近年息口上升，租金仍大致能填补供楼开支，基本收支平衡。

不过，王女士今年2月突接获澳洲税局补税通知，需补缴2021年至2026年合共约5.5万澳元（约30万港元）的海外人士土地附加税；未来每年亦需支付约1.3万澳元（约7万港元）。同时，澳元兑人民币汇价持续偏弱，再计及各项杂费，令整体亏损进一步扩大。根据资料显示，截稿时澳元兑离岸人民币报约4.64水平，今年以来累跌约0.2%。

权衡之下，王女士决定以蚀让约20%放售所有单位，以偿还按揭，剩余资金则配置其他金融产品。虽然她形容这次是「失败的投资」，但仍乐观表示「若当初将这笔钱投进内地或香港楼市，亏损可能亦差不多」。

税费沉重 融资门槛又收紧

事实上，海外买家除了须缴付土地附加税，置业时还须缴付外国投资审查委员会（FIRB）申请费，以及昂贵的海外买家附加印花税。以悉尼一套约150万澳元物业为例，FIRB申请费为3.13万澳元，另需缴交约9%附加印花税，即使持有澳洲永久居留权（PR），亦必须在上一自然年于澳洲境内住满200天，方可豁免该附加税。

除了税费高昂之外，银行贷款利率亦逐年递增。澳洲央行于今年9月加息0.25%至4.6%，创下15年来最高水平，这亦是今年以来第4次加息。Anne则表示，各国外汇与跨国转账监管日益严苛，资金出境极为繁琐。融资方面，澳洲四大商业银行亦收紧海外收入按揭，部分买家只能转向非银行基金机构借贷，利率普遍较高。

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公寓升值潜力不及独立屋

针对公寓升值潜力而言，悉尼独立屋与公寓价格差距正加速分化。以Bellevue Hill、Vaucluse等高端城区为例，两者平均价差已由2016年的250万澳元扩大至目前逾625万澳元。悉尼地产经纪公司Libra Capital Group创始人Bruce Li剖析，物业增值的本质在于「土地价值占比」，因为建筑物会折旧，不可再生的土地才是长期升值的核心资源。

他举例，以120万澳元预算在悉尼置业，若买独立屋（House），土地价值往往占70万至75万澳元；但若买同等价值的两房公寓，分摊的土地价值仅约8万至18万澳元，增值潜力自然天差地别。对于近年公寓升幅落后，Bruce认为疫情是关键转折点，除了改变居住习惯，加上居家办公普及，市民对空间与独立花园需求急增，因而资金大量涌向郊区独立屋。

代理：少数急售引发「骨牌效应」 

Bruce强调，悉尼楼市主力始终是本地自住客，海外买家占比极低，在其客群中甚至不足1%。然而，在交投偏淡的市况下，海外买家的「急售」确实会带来连锁反应，部分业主因资金周转或计算不清长远账目而不计成本贱卖，同一幢楼只要出现一、两宗偏低成交，就会成为后续买家的压价指标，拖累整幢大厦估值。因此，他建议买家尽量挑选本地自住客为主的社区，避开投资客比例过高的楼盘。

展望后市，Bruce认为当前楼市调整属于「消化期」。由于买家观望情绪浓厚、楼花预售停滞，发展商难获银行贷款，预计未来一至两年内动工的新盘将显著减少。在每年大量新移民涌入、新增房屋供应面临「断崖式」下跌的极端供需矛盾下，未来租赁市场将迎来新一轮暴升。他认为，除非面临迫切的现金流断裂，否则优质物业仍是抗通胀的重要避风港，盲目贱卖后恐难以原价买回。