加息不利樓市 林本利料樓價高位調整 剖析33年數據 「勿太貪心或恐慌」
發佈時間：06:00 2026-10-18 HKT
本港樓價近月橫行，中原樓價指數CCL在160點水平徘徊，活道教育中心創辦人林本利過往已發現，港股見頂後樓價隨後數月也多數見頂，故預期港股在今年1月高見28000點後，CCL在8月升至162點或為今年最高位，而在多項不利因素下，樓價或回調5%至10%。
林本利建議學生參考過去33年的樓價數據，由歷史教訓看清將來，避免太過貪心或過於恐慌。中原樓價指數CCL在1999年9月推出，並以1997年7月首周為基點（100點），數據則追溯至1994年1月。首個高位是當年4月的74.67點，是在同年1月恒指突破12500點後的3個月。林本利憶述，上世紀90年代初香港樓市炒風極盛，惟其後急劇調整，CCL在一年半內跌近三成。不過，於1995年美國減息，加上曾蔭權上任財政司唱好樓市，樓市展開反彈。至1997年6月，CCL破100點大關，僅用一年八個月時間樓價便升了一倍，港股亦飆升至16800點。
樓價跌七成也不用死
1997年亞洲金融風暴爆發，樓市與股市雙雙重創。在短短一年四個月內，樓價暴跌逾55%，持有多個物業或高槓桿買入樓花的業主淪為「負資產」。至2003年8月「沙士」疫情期間，CCL更跌至31點的歷史低位。在長達6年兩個月的熊市中，CCL累計跌幅達七成，不少炒家血本無歸。林本利坦言1998年政府給予大學教員買樓津貼，他當年以「半價」買入海怡半島的單位，「沙士時帳面要輸四成，之後回升大賺。經歷過樓價跌七成，也不用死的，何況最近跌兩成三成。」
其後，樓價告別動輒回調五至七成的歲月，反覆向上。即使2008年金融海嘯，樓價在9個月間回調約兩成、CCL跌至56點，2011年CCL重新站上100點水平，2年半內回升76%。2015年4月「港股大時代」港股升至28588點，CCL在9月高見146點，林本利坦言當時強烈建議學生「忍手」不要買樓。其後港股回落，恒指2016年2月跌至18278點，CCL在3月也低見127點，此時他才呼籲學生把握機會入市，之後樓價又持續向上。
樓市總有機會不摸頂
林鄭月娥在2017年出任特首，市場由她3月競選至10月發表《施政報告》期間，觀望她的平穩樓市政策，CCL曾於160點水平橫行。不過，她提出土地房屋供應上推動公私營合作、推出首置盤，均無助平穩樓價，內地資金更高價競投啟德地皮至每呎1.8萬元。樓價至2018年8月升至近189點，2年5個月內升48%，其後再在2019年2月、2021年8月再創高峰，分別高見約190點及約191點。由2003年8月CCL約31點低位，至2021年高位，樓市累計升幅達5倍。值得留意是，在此兩次「破頂」前，CCL均曾回調近一成，林本利坦言，即使用家無可奈何要入市，也有不用摸頂的機會。
樓市在2021年見頂後再次迎來調整，約1年4個月時間回調18%至約156點，其後回升至168點。不過，香港銀行業在2023年9月加按息，實際按息一度加至4.125厘，導致CCL由高位回落，跌至2025年3月約135點左右才喘定，一年間下跌近兩成。去年8月，滙豐重推定息按揭計劃，3年期及5年期按息低至2.73厘，顯著低於H按封頂息率，有助推升樓價，至2026年8月最高162點，一年5個月間上升20.2%。
樓價料回調約5%至10%
CCL近期在160點水平橫行，他相信在定息按揭暫時仍頂住樓價下調的壓力，不過在美國加息下，有銀行已調高定息按揭息率至2.93厘，同時內地今年來收緊跨境資金流出，樓價很難不回調。而以過去樓價每次升幅約兩成看，林本利推斷今次回調幅度，最多約為之前升幅的一半左右，估計樓價回調約5%至10%。
林本利過往常建議學生參考供樓負擔比率，現時中原供樓負擔比率（400呎）約51.6%，高於長期平均的49%，但他提醒這項指標存在多項限制，實際供樓負擔未必如數字般高。
供樓負擔比率或被高估
首先是收入基數問題導致供樓負擔比率被高估，以400呎單位計，該比率採用全港住戶月入中位數，約為3萬元，但當中包括公屋住戶及沒有工作收入的退休家庭，若只計有工作收入的住戶，中位數約為4萬元；至於600呎單位，比率則採用全港私樓住戶月入中位數，約4萬多元，事實上若只計有經濟活動的家庭，月入中位數達5萬多元。
其次是該負擔比率只計算二手樓，即使樓價表面上不變，在樓齡持續上升的情況下，實際上樓價已有所上升。此外，該比率以P按或H按計算，但市民可選用定息按揭，實際供款可更低；指標又假設首期四成、供款20年，但市民可選用其他首期比例及供款年期，以減輕負擔。
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