加息不利楼市 林本利料楼价高位调整 剖析33年数据 「勿太贪心或恐慌」
发布时间：06:00 2026-10-18 HKT
本港楼价近月横行，中原楼价指数CCL在160点水平徘徊，活道教育中心创办人林本利过往已发现，港股见顶后楼价随后数月也多数见顶，故预期港股在今年1月高见28000点后，CCL在8月升至162点或为今年最高位，而在多项不利因素下，楼价或回调5%至10%。
林本利建议学生参考过去33年的楼价数据，由历史教训看清将来，避免太过贪心或过于恐慌。中原楼价指数CCL在1999年9月推出，并以1997年7月首周为基点（100点），数据则追溯至1994年1月。首个高位是当年4月的74.67点，是在同年1月恒指突破12500点后的3个月。林本利忆述，上世纪90年代初香港楼市炒风极盛，惟其后急剧调整，CCL在一年半内跌近三成。不过，于1995年美国减息，加上曾荫权上任财政司唱好楼市，楼市展开反弹。至1997年6月，CCL破100点大关，仅用一年八个月时间楼价便升了一倍，港股亦飙升至16800点。
楼价跌七成也不用死
1997年亚洲金融风暴爆发，楼市与股市双双重创。在短短一年四个月内，楼价暴跌逾55%，持有多个物业或高杠杆买入楼花的业主沦为「负资产」。至2003年8月「沙士」疫情期间，CCL更跌至31点的历史低位。在长达6年两个月的熊市中，CCL累计跌幅达七成，不少炒家血本无归。林本利坦言1998年政府给予大学教员买楼津贴，他当年以「半价」买入海怡半岛的单位，「沙士时帐面要输四成，之后回升大赚。经历过楼价跌七成，也不用死的，何况最近跌两成三成。」
其后，楼价告别动辄回调五至七成的岁月，反复向上。即使2008年金融海啸，楼价在9个月间回调约两成、CCL跌至56点，2011年CCL重新站上100点水平，2年半内回升76%。2015年4月「港股大时代」港股升至28588点，CCL在9月高见146点，林本利坦言当时强烈建议学生「忍手」不要买楼。其后港股回落，恒指2016年2月跌至18278点，CCL在3月也低见127点，此时他才呼吁学生把握机会入市，之后楼价又持续向上。
楼市总有机会不摸顶
林郑月娥在2017年出任特首，市场由她3月竞选至10月发表《施政报告》期间，观望她的平稳楼市政策，CCL曾于160点水平横行。不过，她提出土地房屋供应上推动公私营合作、推出首置盘，均无助平稳楼价，内地资金更高价竞投启德地皮至每呎1.8万元。楼价至2018年8月升至近189点，2年5个月内升48%，其后再在2019年2月、2021年8月再创高峰，分别高见约190点及约191点。由2003年8月CCL约31点低位，至2021年高位，楼市累计升幅达5倍。值得留意是，在此两次「破顶」前，CCL均曾回调近一成，林本利坦言，即使用家无可奈何要入市，也有不用摸顶的机会。
楼市在2021年见顶后再次迎来调整，约1年4个月时间回调18%至约156点，其后回升至168点。不过，香港银行业在2023年9月加按息，实际按息一度加至4.125厘，导致CCL由高位回落，跌至2025年3月约135点左右才喘定，一年间下跌近两成。去年8月，汇丰重推定息按揭计划，3年期及5年期按息低至2.73厘，显著低于H按封顶息率，有助推升楼价，至2026年8月最高162点，一年5个月间上升20.2%。
楼价料回调约5%至10%
CCL近期在160点水平横行，他相信在定息按揭暂时仍顶住楼价下调的压力，不过在美国加息下，有银行已调高定息按揭息率至2.93厘，同时内地今年来收紧跨境资金流出，楼价很难不回调。而以过去楼价每次升幅约两成看，林本利推断今次回调幅度，最多约为之前升幅的一半左右，估计楼价回调约5%至10%。
林本利过往常建议学生参考供楼负担比率，现时中原供楼负担比率（400呎）约51.6%，高于长期平均的49%，但他提醒这项指标存在多项限制，实际供楼负担未必如数字般高。
供楼负担比率或被高估
首先是收入基数问题导致供楼负担比率被高估，以400呎单位计，该比率采用全港住户月入中位数，约为3万元，但当中包括公屋住户及没有工作收入的退休家庭，若只计有工作收入的住户，中位数约为4万元；至于600呎单位，比率则采用全港私楼住户月入中位数，约4万多元，事实上若只计有经济活动的家庭，月入中位数达5万多元。
其次是该负担比率只计算二手楼，即使楼价表面上不变，在楼龄持续上升的情况下，实际上楼价已有所上升。此外，该比率以P按或H按计算，但市民可选用定息按揭，实际供款可更低；指标又假设首期四成、供款20年，但市民可选用其他首期比例及供款年期，以减轻负担。
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