樓市堅挺 網民恥笑也減退 關鍵是人口流動 非息口亦非供應｜李聲揚
發佈時間：09:07 2026-04-12 HKT
今期專欄說回樓市。可以肯定的是，本欄面世以來，對樓價看法一直都是審慎樂觀，讀者可以找回所有文章查證。筆者一直認為，自住樓還是應該買，但買來收租博升值，則不太適宜。當然有人認為這些講法太過行貨，但筆者只憑良心講話。
兩三年前大多數人都看淡
值得注意的是，兩三年前，除了地產業界外，絶大多數人都看淡樓市。已移居海外的，當然會看淡，但即使是留在香港的，十個有九個都認為樓價會一直跌。當時但凡你在社交媒體講樓市，人人都是看淡。若你買了樓，更會有人「祝賀」你成為負資產，或者笑你是傻仔。
這些現象，現在仍有發生，但「祝賀」和恥笑的力度，都已減退。原因？很簡單，因為樓市在升。由這幾年的經驗，讀者應該明白一點：網上的評論、甚至不少「專家」，都不過是跌時看跌，升時看升。早幾年認為樓市崩潰的「理由」，請問去了哪兒？事實上，不少「理由」根本仍存在。人口老化，出生率低，一直都是，但樓價卻已由低位反彈不少。
CCL兩年半新高還「假升」？
新鮮出爐的中原城市領先指數CCL，已升至兩年半新高！居然仍有人認為，是「假升」，只是政府粉飾太平，只是地產商的虛假交易，打算托市。筆者只能用這些末日網友愛用的一句：你永不能叫醒一個裝睡的人。當然，他們肯定會搬龍門，告訴你：「兩年半高位又怎樣？拿那筆金錢全部去買AI股賺得更多」。網上股神無處不在，又一例證。
說回現實，中原城市領先指數按周再升1%，連升兩周，累計2%升幅。之前升勢只是「斷纜」一星期，那些末日論者又來說「死貓彈已完」，相當搞笑。着實，只要你去買樓，就知道現在的情況，和三四年前相當不同。賣家買家的嘴臉和態度，無得呃。
去年5月，拆息開始回落，樓價也見底。中原城市領先指數由當時低位，已累升14%，肯定不可能是「假升」。當然，指數和2021年8月歷史高位相比，仍跌了20%。這是「半杯水」的問題，有人認為這代表樓市仍然很差，回家遙遙無期，筆者也相信樓價不可能在一兩年間破頂。但另一方面，這也代表樓價更易負擔。留意的是，雖然人人說經濟差，但香港的人工始終在升，租金也在升。
移民潮明顯回落 利好樓市
只計今年，中原城市領先指數都升了7%，以大型單位較好，港島升幅也比九龍新界好。筆者的新界自住小單位，明顯落後大市，悲夫。但始終只是自住，也不會太上心。值得留意的是，上述指數數子，是根據3月30日至4月5日簽訂正式買賣合約的成交為準。現在中東暫時停火，可能對樓市也有一定提振作用。
最後再一提。和很多人的看法不同，筆者認為決定香港樓市升跌的最重要因素，並非息口，也不是供應，更不是經濟好壞。最大的決定因素，是人口流動。之前幾年移民潮，不少人劈價賣樓（反正已累積大量升幅），樓價怎不跌？但現在相當明顯的是，移民潮已明顯回落。三五年前，筆者久不久就有朋友移居海外搞送別飯局，近一兩年好像完全沒有，這也很可能是樓市堅挺的原因。
Patreon作者 李聲揚
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