楼市坚挺 网民耻笑也减退 关键是人口流动 非息口亦非供应｜李声扬
发布时间：09:07 2026-04-12 HKT
今期专栏说回楼市。可以肯定的是，本栏面世以来，对楼价看法一直都是审慎乐观，读者可以找回所有文章查证。笔者一直认为，自住楼还是应该买，但买来收租博升值，则不太适宜。当然有人认为这些讲法太过行货，但笔者只凭良心讲话。
两三年前大多数人都看淡
值得注意的是，两三年前，除了地产业界外，绝大多数人都看淡楼市。已移居海外的，当然会看淡，但即使是留在香港的，十个有九个都认为楼价会一直跌。当时但凡你在社交媒体讲楼市，人人都是看淡。若你买了楼，更会有人「祝贺」你成为负资产，或者笑你是傻仔。
这些现象，现在仍有发生，但「祝贺」和耻笑的力度，都已减退。原因？很简单，因为楼市在升。由这几年的经验，读者应该明白一点：网上的评论、甚至不少「专家」，都不过是跌时看跌，升时看升。早几年认为楼市崩溃的「理由」，请问去了哪儿？事实上，不少「理由」根本仍存在。人口老化，出生率低，一直都是，但楼价却已由低位反弹不少。
CCL两年半新高还「假升」？
新鲜出炉的中原城市领先指数CCL，已升至两年半新高！居然仍有人认为，是「假升」，只是政府粉饰太平，只是地产商的虚假交易，打算托市。笔者只能用这些末日网友爱用的一句：你永不能叫醒一个装睡的人。当然，他们肯定会搬龙门，告诉你：「两年半高位又怎样？拿那笔金钱全部去买AI股赚得更多」。网上股神无处不在，又一例证。
说回现实，中原城市领先指数按周再升1%，连升两周，累计2%升幅。之前升势只是「断缆」一星期，那些末日论者又来说「死猫弹已完」，相当搞笑。着实，只要你去买楼，就知道现在的情况，和三四年前相当不同。卖家买家的嘴脸和态度，无得呃。
去年5月，拆息开始回落，楼价也见底。中原城市领先指数由当时低位，已累升14%，肯定不可能是「假升」。当然，指数和2021年8月历史高位相比，仍跌了20%。这是「半杯水」的问题，有人认为这代表楼市仍然很差，回家遥遥无期，笔者也相信楼价不可能在一两年间破顶。但另一方面，这也代表楼价更易负担。留意的是，虽然人人说经济差，但香港的人工始终在升，租金也在升。
移民潮明显回落 利好楼市
只计今年，中原城市领先指数都升了7%，以大型单位较好，港岛升幅也比九龙新界好。笔者的新界自住小单位，明显落后大市，悲夫。但始终只是自住，也不会太上心。值得留意的是，上述指数数子，是根据3月30日至4月5日签订正式买卖合约的成交为准。现在中东暂时停火，可能对楼市也有一定提振作用。
最后再一提。和很多人的看法不同，笔者认为决定香港楼市升跌的最重要因素，并非息口，也不是供应，更不是经济好坏。最大的决定因素，是人口流动。之前几年移民潮，不少人劈价卖楼（反正已累积大量升幅），楼价怎不跌？但现在相当明显的是，移民潮已明显回落。三五年前，笔者久不久就有朋友移居海外搞送别饭局，近一两年好像完全没有，这也很可能是楼市坚挺的原因。
Patreon作者 李声扬
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