新世界債券置換最快11.17 截止專家料過關機會大 可借勢推動股價｜地產股復甦

在舊經濟股助攻下，恒指升穿二萬七大關，受惠美國聯儲局及香港銀行減息、本地地產市道持續升溫，一眾本地地產股近期靜靜起革命，多隻地產股日前創下52周新高，《星島頭條》將盤點各大地產股，「打頭陣」是近期市場焦點的新世界發展（017），其永續債及部分現有債券置換計劃的第一截止日為17日（下周一）。有市場人士指，置換方案罕有地引入實質資產、Victoria Dockside的收入支付派息，也沒有「延遲派息」機制，相信會獲債券持有人收貨；有專家亦相信，換債方案獲接納機會大，相信可借勢推動新世界股價。

地產股近期表現強勢，多隻地產股日前創52周新高，近年現債務問題的新世界，雖然近期股價相對落後，但亦較年內低位4.01元回升90%。事實上，新世界過去一年積極減債，已有顯著進展，包括去年8月以發新債形式提出回購兩批債券或永續債，規模最多4億美元；今年1月與銀行成功洽商178億元貸款再融資；6月成功與銀行達成協議，完成近890億元再融資；9月獲德銀授予59億元貸款。而在今個月初，該公司向債券及永續債券持有人提出置換方案，洽商削減最多近150億元債務，一旦成功可望每年減少3.4億元利息支出。

新世界在9月公佈全年業績時已指出，減債策略初步見效，現金流已轉為正數。特別是其總負債和淨負債金額均已按年下跌。有市場人士認為，新世界近年非常積極去槓桿，亦已見成績，「從做生意來說，有負債可以，還到min pay就可以繼續經營下去。」

新世界處理債務進展

受惠減息、地產市場向好

新世界的財政問題主要源於資產價格急跌和利息飆升。隨着美國政府停擺結束，預期聯儲局12月將如期減息，今個減息周期已累減1.5厘，市場人士相信其利息壓力料可大為紓緩。至於其資產價格問題，則可望受惠香港經濟大環境改善，舉例香港銀行則在今輪減息周期，累計下調最優惠利率（P）共0.875厘，P息重回加息周期前水平，除減輕供樓人士負擔，也增強市民置業信心，而租金屢創新高，「供平過租」越來越普遍亦吸引更多租客及投資者入場。

另外不少數據反映香港經濟向好，第三季GDP按年增3.8%，創2023年第四季以來最快增速；9月零售總銷貨值按年增5.9%，連升5個月兼為2023年12月後最大升幅。

首10個中港賣樓逾1800伙

近月多個新盤銷情持續，第三季一手私樓登記宗數5,668宗，按季增4.9%，創近5季高位，涉610.83億元。新世界在內地和香港的賣樓表現亦不俗，首10個月共售出逾1800伙，套現約270億元。另外K11商場人流表現佳，支持租金收入；據報商廈項目「83瓊林街」出租率已達七成，不乏跨國公司承租，均令新世界租金收入有望回穩。

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新世界地產業務表現

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本港商用物業市場持續復甦，從今年多宗重大成交可見一斑，例如港交所（388）4月以63億元購入交易廣場14.7萬呎辦公室；6月投資管理公司Jane Street承租恒地（012）中環新海濱項目，月租料逾3000萬元；上月則有阿里巴巴（9988）以70億元購入銅鑼灣港島壹號中心。由於新世界手握多項貴重資產，包括維港匯、新世界大廈、內地K11系列商場物業等，料有力支持其未來架構重組。

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市場人士籲給時間管理層

有傳新世界大股東引入潛在投資者注資，市場人士分析指，一間公司引入外界投資者需考慮多方持份者，不需要「夾平夾賤」，認為新世界現時最需要是銀行及公司一條心，給予管理層時間重整公司經營狀況。事實上，控股股東亦持續支持新世界，先後三次通過收購向新世界注資，例如2023年11月周大福企業完成向新世界收購周大福創建（前稱新創建，659），涉資近220億元；去年6月， 周企收購前海周大福金融大廈北塔餘下30%權益，作價約15.5億元；以及11月周企以約4.2億元向新世界收購啟德體育園營運公司75%權益。以上行動均有助提振銀行及債權人的信心。

專家：最壞時刻料已過

對於新世界最壞時刻是否已過，王道資本及家族資產管理執行董事黃敏碩表示認同，主要由於息口持續向下，有助紓緩新世界的債務情況。他說，本地地產股受惠減息、樓市以及消費復甦，投資者可留意土地儲備充足，收租業務佳，以及派息不俗的股份。

新世界未來發展仍要視乎息口走勢及化債進度，重入正軌或仍需要一段時間。因新世界減債雖有成效，但始終未恢復盈利，截至今年6月底止全年業績，來自持續經營業務的虧損擴大至163.01億元；股息亦未恢復派發，相較其他地產股略欠防守力。

換債方案據報獲「強烈意向支持」 

據彭博報道，新世界債券置換計劃獲債券持有人「強烈意向支持」。報道指新世界高層過去兩周努力說服投資者接受要約，首席財務總監劉富强與投資者舉行多場深夜會議，公司高層亦曾在主要協辦銀行之一、滙豐的新加坡辦公室與投資者會面。

新世界月初為永續債及部分債券提出置換計劃，將發行最多19億美元（約148億港元）新債券，包括16億美元為新永續債及3億美元新票據。置換方案設有削債條款，其中永續債的削債幅度最高53%，較內房債動輒達70%至80%為低；並設有削債放寬至50%兼收取少量現金的「早鳥」優惠。

分析：不設「延遲派息」機制有驚喜

有市場人士分析，換債方案有誠意，新債券的息率提升至7厘及9厘，可謂對債券持有人「補償」，其次是置換方案罕有地引入了實質資產、將Victoria Dockside的收入支付派息，加強債券持有人信心。另外，新債券設有明確到期日，也沒有「延遲派息」機制，此舉反映管理層有恢復派息的誠意，並非消極「躺平」，置換方案應獲市場收貨。黃敏碩亦估計，今次債券置換方案可望獲得債券持有人接納，相信可借勢推動新世界股價。

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