銀行估價回升「大好友」出手投地李聲揚：樓市見底或非「狼來了」

更新時間：17:00 2025-08-17 HKT
發佈時間：06:30 2025-08-17 HKT

本欄上星期寫過「購房通」，會否成事仍是未知之數。不過樓市真的有不少見底跡象，似乎不是「狼來了」。

先看最基本的數字，是租金。始終若以學院派角度看，資產的價值就是未來現金流折現，股票債券房地產皆如此，而住宅的現金流就是出租可收的租金（或自住可以省回的租金）。個個說經濟很差，人口外流，但租金指數卻剛剛創了新高。中原城市租金指數，按月升1.2%，連升3個月，突破2018年高位，已較低位反彈20%。

樓價指數反覆回穩

至於樓價指數方面，算是反覆，但仍似是回穩。中原城市領先指數按周升1%，今年樓價暫時累計錄得些微升幅。當然，指數仍較高位低近30%。

在外圍方面，美國的通脹數字並不太低，但之前預計關稅會大幅推高通脹的場景，似乎也未有出現。在特朗普打「開口牌」的情況下，市場似乎預期聯儲局很有可能在9月中的議息會議再減息。現時利率期貨顯示，減息機會達到85%。當然，距離會議仍有整個月，此等期望隨時可以變。但若真的減息，則銀行的按息有機會再下調。

中小行劈按揭利息

事實上，也不用等美國減息，不少銀行都已經下調按揭利率。之前本欄提過，銀行提高了按揭回贈。到今個月，開始有小型銀行索性「劈價」，調低按揭息口，幅度達到0.3厘。現在的按揭息率，可以低至1.9厘（大型銀行則是約2.2厘）。但當然了，按息跟隨銀行拆息變動，若拆息上升（機會不細），按揭利率也會升。但整體而言，計及美國因素，相信按息還是下跌的機會較大。

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講到銀行方面，也看到估價回升。有傳媒追蹤27個單位，發現中銀香港調高了19個的估價（之前一個月是8個），是兩年半以來最多。而今個月未有任何單位估價再跌，也是一年多以來首見。

政黨建議減印花稅

在政策面方面，上星期本欄提過「購房通」，但仍有不少變數。不過近日傳媒報道，政府也在考慮調低住宅成交的印花稅。皆因政府9月將公佈施政報告，多個政黨均建議政府擴大「100元印花稅」的適用範圍，就是變相減印花稅。現在400萬以下的單位，只用付100元印花稅，而政黨建議應該適用至600萬甚至1000萬。更有政黨提議，若屬本地首置客，1000萬以下的成交都應該全免印花稅。當然了，政府正面臨財赤，若措施實行，政府收入會進一步下跌。不過，由於只涉及樓價較低的樓宇，而且成交可能會大升，所以實際影響未必太大。有專家估計，政府可能只會少收20億至30億元的印花稅，但此舉有望穩住樓市，提振經濟，相信政府有機會考慮。

在發展商方面，近年相當低調的信和，剛剛投地成功。信和力壓其他7個財團，以11億元投得屯門海珠路住宅地。這也是政府今個財年首幅批出的地皮。信和素來有「大好友」的稱號，今次出價約3900元一呎，較市場預期高出不少。似乎發展商，也開始認為樓市再大幅下跌的空間不大。