40萬投資惠州樓貨不對辦 會所竟變月子中心 業主望匯款新安排 助解救「蟹貨」
更新時間:06:00 2024-01-28
發佈時間:06:00 2024-01-28

北上消費成風之前,部份手頭充裕的港人亦鍾情在內地買樓,如今人民銀行與香港金管局簡化滙款安排,旨在便利港人在內地9個城市置業,究竟這樣能否增加港人再度北上買樓的意欲?有熱衷於買磚頭投資的港人,數年前首次踏足大灣區重點城市惠州,幾經困難「搬錢」買樓,但卻遭遇貨不對辦、40萬人民幣的住宅變「蟹貨」,北上買樓又有何策略?

根據新指引,港澳居民在大灣區城市買樓,可從境外滙入人民幣或外幣購房款至境內貸款賬戶,用於償還境內按揭貸款,適用範圍為廣州、珠海、佛山、惠州、東莞、中山、江門及肇慶8市的新樓及二手樓。在新安排下,若有交易不成功,可按照原路將資金匯回香港;至於在內地將已持有的物業出售之後,匯款來香港,是次新發指引沒就此交代,相關安排按一向行之有效的方式進行。

港人灣區置業遭遇貨不對辦:

買惠州樓投資 港人盼受惠大灣區概念

港人林小姐(化名)一向鍾情物色磚頭投資,除了香港,在英國亦有投資物業。她對《星島頭條》表示,在2017、2018年間,眼見大灣區發展概念興起,她就在惠州市江北買入一個面積大約53平方米(約570呎)的新樓盤。江北是惠州的中心商業區(CBD),加上當時已有高鐵規劃,故相信投資該物業有利可圖。由於當年香港人難在內地做按揭,只好以非正式途徑「搬錢」北上,一炮過付清40萬元人民幣。

樓盤貨不對辦 江景、會所全消失

原本置業一年後,林小姐便可收樓,但由於疫情爆發,延至去年才正式收鎖匙,但就發現不少貨不對辦的地方。該樓盤本身以一望無際的江景作招徠,但隨著各基建落成,屋外多了一條高速公路,基本上已遮擋大部份江景,同時附帶不少嘈音。另外,樓盤的低層本來是住客的會所,設有游泳池、健身室等設施,結果取而代之的是月子中心、出租民宿等,變相令人流混雜,更有人為做生意而在露台上僭建,或影響樓宇結構安全。

即睇北上買樓五大貼士:

租唔出被迫「度假」 求賤賣套現

更令林小姐失望的是,本來投資博升值的計劃未能成事,因為高鐵站離市中心太遠,再加上疫情、經濟環境轉差等因素,「想賣又賣唔出,租都租唔出」,現時被迫閒時北上「度假」。

對於金管局的便利大灣區置業措施,林小姐就指,現時寧願賤賣物業、盡快套現現金,「內地好多新樓未賣得出,加上樓盤又貨不對辦,寧願蝕放都要賣。」她希望金管局新政策可以刺激樓市交投,解救自己的「蟹貨」。

中原總裁李耀智:資金可流出流入才是重點

林小姐的個案並非單一事件,近年投資內地樓的人都面對類似資金被綁死的問題。中原地產(中國內地)總裁李耀智接受訪問時表示,若要令港人北上買樓、賣樓更便利,日後資金流應該要打通,至少可以從香港轉錢到內地買樓,或直接轉帳至發展商戶口。另外重點是資金可以流出,「宜家好多客人都會問我,我買完樓,之後賣樓資金點拎走?」 

他指,過去港人在內地買樓,申請按揭都甚為不便,因為在國內做按揭要看流水帳、銀行等證明,而中港銀行的資料是不互通。即使港人戶口有錢,匯款到內地買樓亦要多番證明,操作比較複雜,部份香港人為方便匯款會走灰色地帶,例如地下錢莊;至於合法做法就是「螞蟻搬家」,分幾十次將錢運到內地,但需時較長。

中原地產(中國內地)總裁李耀智接受訪問時表示,若要令港人北上買樓、賣樓更便利,日後資金流應該要打通,至少可以從香港轉錢到內地買樓,或直接轉帳至發展商戶口。
中原地產(中國內地)總裁李耀智接受訪問時表示,若要令港人北上買樓、賣樓更便利,日後資金流應該要打通,至少可以從香港轉錢到內地買樓,或直接轉帳至發展商戶口。

重拾港人對內地樓市信心更重要

金管局簡化滙款安排屬利好政策,李耀智認為政府現時更應重拾港人對內地樓市的信心,特別是內地大多賣樓花,「大家都係擔心發展商會唔會爆雷、會唔會資金斷裂」。他指,目前看到港人對內地樓市持觀望態度,對北上買樓並無太大信心。 

面對內地樓價下跌,李耀智就指,港人向來投資內地物業相對保守,會買「冧心」較細的物業,所以壓力不算太大,「宜家深圳廣州都有拋售潮,係因為當初槓桿比較大;但港人心態係我買唔到咪唔買,所以唔少香港人係避過一劫。」

事實上,中港樓市大不同,在內地買到心頭好、以較平價錢住大屋,加上周遭良好的居住環境,自然是好事。綜合市場資訊,北上買樓自住或投資時可留意以下五個小貼士。

北上買樓五大注意點

一、檢查「五證兩書」了解發展商背景

買家在簽訂認購合同書前要檢查「五證二書」,即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法,以防將來房屋交付、房產證過戶登記出問題 。

二、一定要實地視察

內地樓盤及發展商數量龐大,質素參差,加上境外物業的賣方或地產代理不需要持牌,所以廣告上的宣傳及資訊有機會不盡不實。若大家要置業,不要只相信廣告,一定要到現場視察;如購買樓花,就要了解開發商背景。

三、仔細查核單位的狀況

買家看中心儀單位,也不要馬上簽約或付款,應先查核單位的狀況,例如確定業主身份,以及是否有抵押或被查封的狀況。買家可到當地不動產登記部門查詢,或者要求房屋所有權人出示房屋權屬登記證明文件,查核清楚才簽約及付款。

四、留意土地用途

內地的住宅產權為70年,商業用地產權一般只有40至50年產權,而商業用地在轉手時有土地增值稅的問題。買家應向發展商索取買賣合同查看,了解清楚土地性質、使用年期等,以免被騙。

五、中港買樓文化差異大不同

在香港買樓,當然是越高越矜貴,但內地居住環境相對開揚,不一定會追求高層單位。另外,港人普遍覺得8樓、18樓比較好意頭,但內地人寧願揀7樓,貪其「七上八落」的意思,而他們亦不喜歡「十八層地獄」,所以有意買樓投資的港人就要特別留意這些置業文化。

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