片區開發摸着石頭過河 善用市場力量建北都
發佈時間：03:00 2025-04-01 HKT
北部都會區3個「片區開發」試點，收到來自長實、恒地、新世界、 新地、華懋、信和等發展商合共22份意向書。儘管它們僅向政府表達了「意向」，尚未作出具體的投資承諾，但起碼是正面且積極的訊號。片區開發在香港是相對新穎的概念，港府和本地工商界均感陌生，但值得一試。發展商有財力，也有土地發展的經驗，它們的意向值得當局仔細分析、深入研究。希望政府將來公開招標時，適度加入具彈性、能充分發揮市場力量的細節和條款，提升工商界參與北都發展的積極性。
3個片區佔地介乎12.5至18.6公頃，分別位處洪水橋/厦村新發展區、粉嶺北新發展區，以及新田科技城。根據政府的要求，將來投地的發展商，須肩負平整土地，興建公共和產業設施的重任，之後須將這些設施還給政府，但住宅用地就可自主發展。這種發展模式，由於要求發展商承擔較大責任，所以和本地業界一直習以為常的發展模式截然不同。
業界一定顧慮成本效益
「片區開發」模式之提出，重要背景是港府連年財赤，無能力單獨支撐項目發展，因此需要「市場力量」為奧援。問題在於，發展商或整個工商界近年面臨樓市死寂、息口高企的現實，加上片區發展年期頗長，較難精確計算風險，所以投地時一定萬分審慎。其實，根據資本主義邏輯，要求業界不考慮成本利益和風險，既不務實，也不合理。政府要做的，是要讓工商界深信項目是有合理回報的，既有利於企業自身，亦有利香港長遠可持續發展，不然，它們的積極性無從調動起來。
今次向政府提交意向書的工商機構很多，包括發展商、承建商、綜合企業和電商物流公司，既有本地企業，也有「國家隊」。它們響應政府，估計與中央和特區政府近期曉以大義有關。對於3個「片區開發」試點，這些工商機構肯定是有興趣的，但相信仍有一定疑慮。假如港府在整理和分析意見書後，將來對工程要求、財務安排提出較少限制，或者說容許更大靈活性，更好回應業界對成本效益的關切，那麼，它們參與北都發展的興趣會更大，疑慮也會更小。
片區開發既然是比較新的概念，自然需要「摸着石頭過河」。具體可以怎樣做？其實許多方法都可以考慮。長期以來，政府的土地規劃過程比較複雜，牽涉多個部門，業界周旋其中，容易洩氣。假如政府願意設立「單一窗口」機制，由單一窗口處理不同政府部門的審批流程，相信有助片區發展之提速提效。此外，有業界人士建議本港引入「White Zone」概念，即容許指定區域有多種用途，當市場和社會發展出現變化，就不必重新申請改劃，這樣便可更靈活地回應市場變化。而發展商亦會因為項目更具靈活性，投地的意欲自然更大。
工商界是經濟發展「主力軍」
推動北都發展是香港進一步融入大灣區發展、更好融入國家發展大局的關鍵一着，也是促進香港經濟發展多元化、推動香港產業升級轉型的突破口，肯定是不容有失的。在中央眼中，香港工商界是推動香港經濟發展的「主力軍」，承載不少期許。它們越是積極，越能減輕政府的財政支出，越能將私人機構的效率發揮得淋漓盡致，最終整個北都發展都會更為順利。
