子非魚 - 按揭放寬（二）｜非魚論市
子非魚
2023-07-21 00:00
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由於今次放寬一般按揭成數提升至7成，按揭保險承保範圍大幅收窄，按保費亦因而大減。假如是新買物業按揭，在今年7月6日或之前簽訂臨約的將採用舊版保費表（5頁紙的2022年2月修訂版），在今年7月7日或之後簽訂臨約的將採用新版保費表（13頁紙的2023年7月修訂版）。舊版保費表顯示的是正價，一般客戶會取到65折折扣，而新版保費表是實價，不會另外提供折扣。
以600萬元樓價為例，過往一般成數可借6成、按保下最高可借9成，9成按揭的按保費為4.35%乘65折，即借款額的2.83%（15.3萬元），而8成按揭則為折後1.4%（6.7萬元）。新制下一般成數可借7成、按保下最高可借9成，9成按揭的保費是借款額的2.16%（11.7萬元），8成按揭則為0.92%（4.4萬元）。
以1000萬元樓價為例，過往一般成數可借5成、按保下最高可借9成，9成按揭的按保費為折後3.25%（29.3萬元），而8成按揭則為折後1.61%（12.8萬元）。新制下一般成數可借7成、按保下最高可借9成，9成按揭的保費是借款額的2.5%（22.5萬元），8成按揭則為1.09%（8.7萬元）。由以上2個例子可見，新制按保費下調達23%至34%。
按保費減幅可達34%
新制更有趣之處是，首置及無其他按揭（或擔保）人士，如購買樓價1500萬元以下住宅，並申請70至75%按揭，雖然要申請按保，但按保費是全免的。這類買家不妨嘗試申請按保以多借樓價5%的貸款額。要留意的是，申請按揭保險要經按保公司批核，在樓巿暢旺時，往往需多花3至4星期批核時間。另外，按揭保險要求借款人本人居住單位內，假如是「買樓給家人居住」則未必獲批。
另外對於按揭保險個案，銀行回贈報價是基於一般成數按揭上限，譬如1000萬元樓價借9成按揭、銀行報價2.5%回贈，過往以樓價5成計算的回贈金額是12.5萬元，現時以樓價7成計算，則有17.5萬元，回贈大增5萬元，可說是今次放寬一大驚喜。
回說上一次2022年2月的波叔plan，1200至1920萬元樓價，在按揭保險下最高可借960萬元，而1920萬元以上物業，一般成數按揭可借最高5成，因此樓價在1920萬及以上的最高貸款額銜接上，並沒有出現貸款額斷層。但今次放寬在3000萬元再次出現斷層，如樓價在3000萬元或以下，可申請按揭保險，借最高7成即2100萬元按揭。但假如樓價在3000萬元以上，譬如3001萬元，則沒法申請按保，而只能申請最高1800萬元的一般成數按揭。換句話說，樓價相差1萬元，首期就由900萬元大升至1201萬元。目標樓價3000萬元左右的買家，需要留意追價追到超過3000萬元時，手頭資金能夠支付該首期斷層。https://starpnews.com/
星之谷按揭轉介及移民顧問
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以600萬元樓價為例，過往一般成數可借6成、按保下最高可借9成，9成按揭的按保費為4.35%乘65折，即借款額的2.83%（15.3萬元），而8成按揭則為折後1.4%（6.7萬元）。新制下一般成數可借7成、按保下最高可借9成，9成按揭的保費是借款額的2.16%（11.7萬元），8成按揭則為0.92%（4.4萬元）。
以1000萬元樓價為例，過往一般成數可借5成、按保下最高可借9成，9成按揭的按保費為折後3.25%（29.3萬元），而8成按揭則為折後1.61%（12.8萬元）。新制下一般成數可借7成、按保下最高可借9成，9成按揭的保費是借款額的2.5%（22.5萬元），8成按揭則為1.09%（8.7萬元）。由以上2個例子可見，新制按保費下調達23%至34%。
按保費減幅可達34%
新制更有趣之處是，首置及無其他按揭（或擔保）人士，如購買樓價1500萬元以下住宅，並申請70至75%按揭，雖然要申請按保，但按保費是全免的。這類買家不妨嘗試申請按保以多借樓價5%的貸款額。要留意的是，申請按揭保險要經按保公司批核，在樓巿暢旺時，往往需多花3至4星期批核時間。另外，按揭保險要求借款人本人居住單位內，假如是「買樓給家人居住」則未必獲批。
另外對於按揭保險個案，銀行回贈報價是基於一般成數按揭上限，譬如1000萬元樓價借9成按揭、銀行報價2.5%回贈，過往以樓價5成計算的回贈金額是12.5萬元，現時以樓價7成計算，則有17.5萬元，回贈大增5萬元，可說是今次放寬一大驚喜。
回說上一次2022年2月的波叔plan，1200至1920萬元樓價，在按揭保險下最高可借960萬元，而1920萬元以上物業，一般成數按揭可借最高5成，因此樓價在1920萬及以上的最高貸款額銜接上，並沒有出現貸款額斷層。但今次放寬在3000萬元再次出現斷層，如樓價在3000萬元或以下，可申請按揭保險，借最高7成即2100萬元按揭。但假如樓價在3000萬元以上，譬如3001萬元，則沒法申請按保，而只能申請最高1800萬元的一般成數按揭。換句話說，樓價相差1萬元，首期就由900萬元大升至1201萬元。目標樓價3000萬元左右的買家，需要留意追價追到超過3000萬元時，手頭資金能夠支付該首期斷層。https://starpnews.com/
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