子非魚 - 按揭現金回贈｜非魚論市
子非魚
2023-07-07 00:00
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近日有客戶問了一個非常有趣的問題：按揭回贈足夠支付兩年罰息期的利息，甚至可賺到利潤嗎？
筆者即時以直覺回答客戶，當然不可能了，因為銀行不可能批出一個優惠，送給客戶的回贈，足夠支付罰息期的利息甚至讓客戶有賺，否則客戶兩年後贖回按揭，豈不是白做甚至倒蝕？但跟客戶深入了解後，發現在特定情況下，申請按揭是有可能賺到錢的。
首先，近日不少銀行的轉按回贈都貼近2.5%，加上綠色按揭回贈約4000元及中介回贈最高0.3%計，以400萬元按揭計，共有約2.9%回贈。綠色按揭是近年加入的新概念，不同銀行對於綠色按揭有一定限制，例如需採用網上銀行申請，或以電郵交表等，其實近年大部份人都已採用此方法。另外，擬按揭物業需要在綠色按揭大廈名單內，詳情可在申請時向銀行查詢。
存款按揭掛鈎戶口封蝕本門
近日新批H-按的封頂利率是大P減2.5%，即是3.5%，兩年下來，銀行就會向客戶收取貸款額的7%。以現金回贈有2.9%計，似乎遠遠不能抵銷利息開支。
對於一般上車客來說，買樓後就沒有多少剩餘資金，所有借款都需要「硬食」利息。但原來客戶並非一般人，而是物業已經變成現契。當現契物業按給銀行後，就會取得等同借款的現金，這筆現金就有各種不同的去向可以選擇。
最簡單又幾乎封蝕本門的，就是把現金放到按揭銀行戶口的按揭掛鈎（Mortgage Link）存款戶口裏。無論按息升跌，該戶口派發的現金利息都會緊貼按揭利率，實行無輸無贏。可惜的是，大部份銀行都把賺息戶口的可賺息存款額定為「當時欠款的一半」，甚至有銀行設有「只計算200萬元存款為絕對上限」的額外條款。因此，即使是現契翻按，銀行亦必然會賺最少一半貸款所衍生的利息。
現契翻按作定存賺息
不過，近一年來利率大升，定期存款利率亦大增。近日有不同銀行推出定期存款優惠，大額存款可以超過4%，部份可能有些較麻煩的條款，例如要轉做出糧戶口、開理財戶口甚至需要進行最少一次投資交易等等。
以最進取的方法計，如翻按現契樓，將貸款全部放到一個4%的定期，兩年後，按揭利息是原貸款額的7%，但定期到期時，就取到等值原貸款額8%的利息，來回賺了1%。加上提取按揭的2.9%總回贈，整筆兩年期內的按揭，反而讓申請人賺到了3.9%。扣除律師費後，400萬貸款額即大約賺到15萬元。
當然，由於Mortgage link戶口利率已相當不俗，借款人可考慮調節Mortgage Link存款與定期存款的比例，以增加自己的現金流以應付不時之需。另外，存款保障計劃之下，每名客戶在每間銀行的首50萬元存款才獲保障，這方面也有相對細的風險。
https://starpnews.com/
星之谷按揭轉介及移民顧問
子非魚
筆者即時以直覺回答客戶，當然不可能了，因為銀行不可能批出一個優惠，送給客戶的回贈，足夠支付罰息期的利息甚至讓客戶有賺，否則客戶兩年後贖回按揭，豈不是白做甚至倒蝕？但跟客戶深入了解後，發現在特定情況下，申請按揭是有可能賺到錢的。
首先，近日不少銀行的轉按回贈都貼近2.5%，加上綠色按揭回贈約4000元及中介回贈最高0.3%計，以400萬元按揭計，共有約2.9%回贈。綠色按揭是近年加入的新概念，不同銀行對於綠色按揭有一定限制，例如需採用網上銀行申請，或以電郵交表等，其實近年大部份人都已採用此方法。另外，擬按揭物業需要在綠色按揭大廈名單內，詳情可在申請時向銀行查詢。
存款按揭掛鈎戶口封蝕本門
近日新批H-按的封頂利率是大P減2.5%，即是3.5%，兩年下來，銀行就會向客戶收取貸款額的7%。以現金回贈有2.9%計，似乎遠遠不能抵銷利息開支。
對於一般上車客來說，買樓後就沒有多少剩餘資金，所有借款都需要「硬食」利息。但原來客戶並非一般人，而是物業已經變成現契。當現契物業按給銀行後，就會取得等同借款的現金，這筆現金就有各種不同的去向可以選擇。
最簡單又幾乎封蝕本門的，就是把現金放到按揭銀行戶口的按揭掛鈎（Mortgage Link）存款戶口裏。無論按息升跌，該戶口派發的現金利息都會緊貼按揭利率，實行無輸無贏。可惜的是，大部份銀行都把賺息戶口的可賺息存款額定為「當時欠款的一半」，甚至有銀行設有「只計算200萬元存款為絕對上限」的額外條款。因此，即使是現契翻按，銀行亦必然會賺最少一半貸款所衍生的利息。
現契翻按作定存賺息
不過，近一年來利率大升，定期存款利率亦大增。近日有不同銀行推出定期存款優惠，大額存款可以超過4%，部份可能有些較麻煩的條款，例如要轉做出糧戶口、開理財戶口甚至需要進行最少一次投資交易等等。
以最進取的方法計，如翻按現契樓，將貸款全部放到一個4%的定期，兩年後，按揭利息是原貸款額的7%，但定期到期時，就取到等值原貸款額8%的利息，來回賺了1%。加上提取按揭的2.9%總回贈，整筆兩年期內的按揭，反而讓申請人賺到了3.9%。扣除律師費後，400萬貸款額即大約賺到15萬元。
當然，由於Mortgage link戶口利率已相當不俗，借款人可考慮調節Mortgage Link存款與定期存款的比例，以增加自己的現金流以應付不時之需。另外，存款保障計劃之下，每名客戶在每間銀行的首50萬元存款才獲保障，這方面也有相對細的風險。
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