鄭偉舜 - 內地再降貸款利率 | 環球樓市觀望

  近日央行公布3月全國新發放的企業貸款和個人住房貸款的「加權平均利率」,分別為3.75%、3.71%。大家先搞清楚的是,首先在內地一般5年期利率是高過5年期以下的,而個人房貸,一般貸款年限都超過5年,20年貸款年限的佔比最高;而企業貸,往往是1到3年,很少超過5年。所以,當個人房貸加權平均利率低於企業貸款利率的時候,代表貨幣政策的傾斜,出現重大變化,這意味金融對地產支持力度,超過對實體經濟的支持,這是近5年來首次出現個人房貸利率低於企業貸款利率。

  央行歷年的貨幣政策執行報告,在2009年金融風暴後,中國個人房貸平均利率就低於企業平均貸款利率,這種情況一直維持到2018年末。從2018年第4季到2023年第4季,個人房貸加權平均利率反超企業利率。而這個高利率時代,直接引發房地產全面調整。從2009年初到2023年末,總共15年時間裏,只有5年個人房貸加權平均利率高於企業貸款利率。大部分時候,個人房貸利率都低於企業貸款利率。說明在相當長的時間裏,國家都支持房地產行業。只是最近5年出現顯著變化。

  在經歷5年「個人房貸利率高於企業貸款利率」後,從首季開始,個人房貸再次進入「享受低利率的時代」,這就是國家在穩樓市的確下了大決心。降低個人房貸利率,官方主要用兩種辦法:一是降低基準利率,也就是5年期LPR利率,例如2月下降0.25厘。這種減息方式,可以讓存量房貸也能受益。二是定向減息。允許新房按月、按年連續3個月下跌的城市,打破首套房利率下限。所謂首套房利率下限,就是LPR減20個基點,目前LPR是3.95厘,則首套房利率下限是3.75厘。現在有不少城市首套房貸款利率降到3.45厘,甚至3.25厘。這種減息方式,能為新的貸款人帶來更低利息,但這種減息方式,已辦理房貸是沒有的。

環球樓市評論人
鄭偉舜

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