子非魚 - 村屋買賣(一)|非魚論市

近2至3年筆者公司接到的村屋買賣按揭查詢比率有所下降,而成交價亦比大巿落後,究其原因相信是與放寬按揭有關。

在2019年10月林鄭Plan前,樓價600萬元以下物業在才能申請高成數按揭。當樓價超過600萬元,按揭成數就大幅下降至6成。當時新界地區近港鐵站的私樓,如面積約400方呎的2房單位,樓價都貼近600萬元;至於質素較好、交通較方便或面積稍大的的單位,樓價往往超過600萬元,買家就沒法申請高成數按揭。

對於4人家庭來說,400方呎的2房單位,生活環境算是較為擠逼。礙於首期資金,這些家庭沒法買更好的私樓,唯有轉戰村屋。以新界北為例,當時有公共小巴到附近的傳統700方呎村屋,中層單位售價也只是500萬元左右,頂層連天台或地下連花園也只是600萬元左右,剛好可申請高成數按揭。當林鄭Plan、緊隨其後的波叔Plan和家超Plan推出後,能申請高成數按揭的樓價範圍大幅調升,少首期、高收入人士的選擇就變得較多,不一定要選村屋了。

林鄭Plan推出一刻是近幾年的樓巿高位,當推出後中價單位有一段時間跑贏大巿,反觀村屋成交疏落之餘、成交價亦相當窒礙,近月樓巿調整,村屋價格亦有跟隨巿況下跌。近期公司收到查詢購買村屋的數量有所增加,似乎價格調整後又變得相當吸引。

筆者在年前有簡略介紹過村屋買賣及按揭要注意的地方,今次嘗試更深入講解。不過村屋種類繁多,筆者只集中講解最常見的新界原居民「丁屋」,至於其他「老屋」或非常規面積的私人興建村屋則無法一一詳述。

近期查詢數量增加

「丁屋」比非常規村屋交易比較常見,較為容易找到銀行申請按揭。在舊村內許多時會混雜不同類型的村屋,準買家睇樓時務必向地產代理查詢村屋類型,以免申請按揭觸礁。

「丁屋」一般規定樓層不能超過3層(中式叫法即地下、二樓、三樓)、土地上蓋面積不超過65.03平方米(即每層約700方呎)、總樓高不能超過7.62米或有些情況下8.23米(25或27呎高)、天台上可以建一個不多於2.14米高(約7呎)及7.44平方米(約80方呎)的樓梯頂篷。

另外,不可興建多於2個露台及1個露台上蓋。露台及露台上蓋的深度不能超過1.22米深(約4呎)、只能建在同一方向的牆上及不能圍封。譬如一間內櫳面積800方呎、或4層高,或在2個方向有露台的村屋,就不會是丁屋、或可能有僭建之嫌了。

準買家可以在查冊內找到土地批約編號(Government Lease)並且購買該文件,如有列明上述標準規定的,都屬於「丁屋」。

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