公私互補 市區重建展新路
今年上半年土地審裁處只接獲3宗強拍申請，對比往年13宗申請個案，同比大幅下跌約77%。強拍申請減少，除了因為政府招標土地價格在這年半間大幅下滑，加上利息成本急遽攀升，導致強拍收地成本效益不及直接購入政府土地。另一方面，在樓價調整期及樓市銷售放緩的情況下，有正向經濟價值的強拍項目也逐漸減少。
現屆特首在首份施政報告時已提出研究降低強拍門檻，將50年至70年的舊樓收購門檻由現時最低收購8成業權起步，降至7成。樓齡70年以上甚至可以降至6成。因要平衡小眾業權的利益及市區重建發展步伐，直至今年7月初為止，依然未有定案，預料最快2024年才有望落實。
在新的強拍修訂建議中，當中也涉及修訂以往毗鄰地段若非有共用樓梯，收購份數不能按兩個或多個毗鄰地段的平均份數來計算強拍達標門檻。若然成功修訂後，以往因部份業權無法統一，而出現如大角嘴海名閣，單幢舊樓被重建項目包圍或如九龍城般出現插針式牙籤樓重建的機會將大幅減少。
從被收購老舊物業的業權人角度來看，甚麼才算是合理呢？是超市價的賠償金額、原區重置安排還是原封不動的保留老區情懷？在市區重建的過程中，市區重建推動者與原業權人之間，很難有兩全其美的方案，特別是原業權人在非物質性層面的訴求。若從市區重建的宏觀角度出發，規劃優化、增加社區負載力、降低房屋老齡化所衍生的社區危機、改善社區設施及改善原身社區與新區連接基建設施的更替等等都應該是首要考量。反之，對受影響的業權人提供合理的物質賠償，包括以現金方式或居所重置方式等賠償應為市區重建推動者首要追求的平衡點。
自2013/14年度迄今，市建局首次再錄虧損，當中雖主要涉及物業重估後的帳面損失，但實際營運虧損也有5億。財政虧損敲起的警號不單是市建局將來如何繼續在逆市有效營運，而是當擁有土地收回特權的市建局也在市區重建上碰灰，政府又應如何推動私人發展商繼續參與市區重建？是否真的降低強拍門檻就能水到渠成？
低息環境維持十數年，息口攀升或於現水平盤旋的周期可能以年計算，若市建局依然使用以往先收舊樓，後賣地予發展商的方式營運，財政風險只會越來越大。最理想是市建局退身為市區重建協調者及資產管理者角色，動用自身優勢，推動規劃進程，包括動議修訂地區地積比率、地盤地積比率互換等，以協助發展商在舊區中向前走。若然市建局能於重建區設定時協調好規劃，然後立刻以招標形式引入發展商，運用發展商資金進行收購重建，並從中收取協調及資管費用。不但能為市建局及政府財政風險降溫，也能善用市場資源繼續推動市區重建。
泓亮咨詢及評估董事總經理張翹楚
2023年7月21日
