檢討房屋政策 加強往上流動力

立法會上周三讀通過《2023年印花稅(修訂)條例草案》,正式落實本年度預算案提出,調整物業從價印花稅稅階的建議。有關措施可減輕首置人士購買200萬至1080萬元樓宇所需繳交的稅款,預計有3.7萬人受惠,每年令庫房少收約19億元。財爺多番強調有關措施並非「減辣」,而是因為原有稅階自2010年都未有調整體過,今次調整主要是希望減輕一般家庭首次置業的負擔。

事實上,今次調整某程度只是追回過去13年來的累積通脹和樓價升幅。與調整前比較,首置人士可能只慳到數百元至最多約6.7萬稅款。但香港不少青年人和年輕家庭上車時面臨最大困難,往往是首期要支付的金額,所以今次措施起到的作用有限,實在稱不上為「減辣」。

不少有意置業人士遲遲無法上車,除了因為私營樓價高,另一原因是金管局為了維持銀行體系穩定,而訂下的按揭成數限制和壓力測試要求,令到部分人即使具備供款能力,亦難以借到足夠的按揭貸款,因而要支付較高成數的首期。購買一手樓相對容易,因為發展商可提供額外借貸及其他協助方案,但買二手樓就難有類似安排,有關因素或多或少加劇了一手與二手物業的樓價和成交量差距。

按揭保險某程度可提供協助,但保費加上按揭供款,又增加了首置人士的負擔。金管局近年已多次放寬有關限制,筆者希望當局可因應最新的本地樓市和外圍息口狀況,再適時作出檢討。

筆者曾多次指出,香港有部分青年人和年輕家庭,覺得好像不論怎樣努力,都難以儲夠錢購買私樓,想抽居屋又難過中六合彩,久而久之就會放棄了上車的希望,改為以「上樓」,即是入住出租公屋作為人生的最大目標。為了避免超出輪候公屋的入息和資產限制,部分人刻意不求上進,不爭取升職加薪,一有餘錢就寧願拿來買名牌或去旅行。

有關情況亦會拉低港人的生育率。有些年輕人因為良久都抽不中居屋,亦租不起私樓,拍拖多年都不敢結婚,結了婚也不敢生育,有的甚至在結婚後仍要繼續分開,與各自的父母同住。上述心態和現象,削弱了社會向上流動的動力,影響香港的長遠發展,加劇了青年人對政府及社會現狀的不滿,降低了他們對香港的歸屬感和責任感,形成回歸之後其中一個最嚴重的深層次問題。

隨着香港成功止暴制亂,由亂及治,再邁向由治及興的新時代,社會和立法會已絕少人惡意阻撓政府覓地建屋,《十年長策》的公私營房屋供應可望達標甚至超標,特區政府是時候對房屋政策作出全面、深入的檢討。

自亞洲金融風暴後,政府奉行了近20年「重公輕私」房屋政策和建屋目標。隨着公屋平均輪候時間有序回落,公私營房屋供應的七三比例,未來是否有調整空間呢?佔整體供應達七成的公營房屋,是否應逐步減少出租公屋,增加更多數量和種類的資助出售房屋呢?「三年上樓」承諾是重要的,但政府同時應提高港人的自置物業比率。

應重新考慮首置貸款計畫

政府可能憂慮,在缺乏可供發展的土地,增加私樓用地,公屋數目就會減少,影響上樓時間,但是否可以採取有效措施,活化二手私樓的流轉,以增加市民的上車選擇,處理好「首期難」的問題。政府多年前曾推出首次置業貸款計畫,但當時因整體供應不足,樓市炒風熾熱,樓價不斷上升,首置貸款變成火上加油,加劇了樓市泡沫和之後的負資產危機。但現時本地及外圍情況已完全不同,政府是否可以重新考慮呢?

按揭供款方面,年輕首置人士的還款期能否進一步延長呢?有人或會擔心變成一世「樓奴」,事實是許多供款人、尤其青年人的收人,一般都會隨時間而上升,只要有能力及有上進心,就有機會升職加薪,往往能做到按揭供款期最後縮短至少於20年。

另外,引入「漸進式按揭」的安排,亦可幫助青年人與年輕家庭上車,提供他們儲蓄及促進社會向上流動的動力。

引入「漸進式按揭」

長遠而言,政府更應為港人的「住屋開支佔家庭入息比例」制訂政策指標。官員可能會擔心如何達標,但有為政府不應遇難避事,而是要民有所呼,我有所應!

2023年5月23日

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