人口變化觀住宅樓市前景
去年政府宣布，本港在2021至2022年期間，統計得14萬勞動人口的流化，對本地生產力及勞動市場造成打擊。有見及此，於《2022 施政報告》中出台多項「搶人才、搶企業」措施。人口對住宅市場代表需求，本篇聚焦各項人口政策，探討這些政策如何影響未來樓市發展。
「搶人才」措施方面，針對人才入境，共修訂了5項入境措施及 1 項住宅稅務措施。入境措施方面，最為觸目為取消「優秀人才入境計畫」的配額、延長「非本地畢業生 / 回港就業」的逗留期限至兩年、取消「科技人才入境計畫」下科技公司需要增聘本地僱員的要求等；而在稅務上，針對居留滿 7 年取得「香港永久性居民」資格的新移民人士，能獲退還購買物業後的置業印花稅，並於去年 10月生效。
觀乎移民服務公司收集的數據，由 2008年至2022 年透過各項人才窗口入境的新移民，中國大陸比例佔其中88%，在疫情肆虐的2020年前，香港的內地移民入境人數達至高峰，分別在2018年錄得67632人及2019年錄得67327人。隨着疫情防控政策，中港封關，2020及2021內地人口入境人數亦比高峰 2018 年下跌54%及52%。
踏入 2023 年，中港兩地逐步放寛疫情防控，連及放寛的各項人才計畫及稅項退還措施，預計及後的人才輸入量，有望回歸並超越疫情前高峰水平，特別在激活「科技人才入境計畫」及「優秀人才入境計畫」，有利吸引到具質素的人才來港落戶。
按照預測的入境人口量，政府預計三年時間，能彌補過往兩年流失的勞動人口，相應地，人口流入將逐步反映對住宅方面的需求。中港融合，大勢所趨，回顧歷史，可區分作兩階段，由 2003 年推動「資本投資入境」、「內地人才入境計畫」以及中港兩地從訂CEPA為起為首階段，至2008年以「十大基建」作主導進入第二階段，直至目前，據坊間代理樓價指數統計，二十年間，香港整體住宅樓價升幅達到3.15倍。
歷史彷如週期重演，隨着政府推台的一系列「搶人才、搶企業」措施，配合國家的發展策略大綱，相輔而行的「北部都會區」及「明日大嶼」的發展狀況，將成為香港經濟未來十年，長促穩定的主要驅動力，住宅市道的需求仍需時間累積，預計短期內仍有波動，隨著新入境人口流入，租務市場會先獲激活，驅動樓價回暖，及後家庭及工作穩守的新移民，具置業需求，開展第三階段的樓市上行空間。
2023年2月8日
