持續土地供應的重要性
2023新一年到了，去年世界各地乃至本港面對很多沒有預見的挑戰，對經濟民生有很大的影響。在這新年初始的時候，本文將回顧過去十二個月本港的土地供應，以及展望未來的情況。
2022年政府公開招標出售了15幅土地，其中包括8幅住宅地和3幅商業地，比2021年推出的11幅地數量還多些。但因缺乏大型地皮推出，如2021年推出的中環海濱3號地皮（成交金額508億）和銅鑼灣加路連山道地皮（成交金額約198億），2022年政府招標賣地收益只有約293億，比2021年的總金額1080億少73%。政府發展北部都會區、明日大嶼、交椅洲人工島等讓市民看到較清晰的中長期土地供應源頭，唯政府短期內仍缺乏大規模地塊可招標出售，將會影響到2023年賣地收入，也是可預見的趨勢。
至於在契約修訂和換地方面，2022年政府從這些來源的土地收入共約267億，比2021年的346億少大約22%。2022年內有些為近年少見的大金額補地價成交，包括年初九龍建業的牛池灣換地（補地價金額95.58億）和港鐵公司的小蠔灣發展（補地價金額86.03億）。
2022年12個月的政府賣地和補地價收益總數約為561億，比2021年同期總數少約六成。相信按政府財政年度計算，即使加上未來三個月的賣地和補地價項目，政府的所有土地收益只能達預算1200億的一半，總數會比過去五年任何一年（總收入887億至1648億不等）也低。土地收入低，很多人歸咎樓市下行，因而影響地價下跌。無疑本地房地產市場在2022年下半年受環球經濟下行以及息口上掦等負面因素影響，但樓市甚至地價下跌的幅度遠遠不及土地收益下跌的幅度，相信收益下跌的重點仍然是政府造地的數量和節奏。未來兩三年間，政府土地收益會受新發展區換地、收地再推出新賣地的速度影響。
政府於2022年10月公布了未來十年總房屋供應目標維持430,000個單位，公私營房屋比例也維持七比三。未來五年亦會通過賣地和鐵路物業發展為私營房屋市場準備可供興建不少於72,000個單位的土地，加上市區重建局項目和其他私人土地發展項目，政府有信心將可滿足私營房屋供應目標。
即使在樓市整頓期，為本港居民建立長遠健康、可滿足「住好啲，住大啲」的房屋市場，亦為政府帶來一定的土地收入，持續穩定的土地供應仍是土地房屋政策的重點。
2023年1月3日
