政府有責任化解市民不安
在一個飯局中，筆者發表對樓市的看法，分享近期香港樓市的其實是有點失常，正失控地下跌！在座有位高人更正了我一個字眼，他認為不是失控而是失效，是基制失效，我覺得修改得很好，我是同意的，現在市場的反應不是樓市基礎因素的效應，十分情緒化，雖然加息的壓力削弱了購買力，但悲情之下的負面效果愈來愈大，一些行業長期受打擊，在經濟及心理狀態都到了臨界點！移民潮當然是會有人力資源和資金的流出，走的人會容易唱淡或者負面，本來樓市的四大基礎包括多資金、低借貸、少供應和高財富效應是沒有改變的，本來這些是會產生合理的市場互動，有合理互動之後就會磨合成能夠反映出真正樓價價值，始終樓市成交其實是「買家實力和業主實力的博弈」。
當然，整體來說我們多了很多不明朗因素，市民亦對新常態不理解，於是很多人有錢都不去投資，情願放在銀行收息，但是沒錢的人亦因悲情濃烈而不敢入市，財富並無結構性轉移。
減價得最多的可能不是移民盤，因為他們始終都是有計畫預算去賣樓，減得最多的可能是業主換樓客，因為他們貴買貴賣、平買平賣，只要他們換樓的對象夠平，賣出的單位亦可以劈得夠狠；只是，成交少到一個低點，根本就不可以作為一個正常的磨合去產生令人有說服力的價錢，我認為這種不安的情緒政府是有責任出手去令到市民安心的，例如令到他們知道更多的原因去理解為何政府現在未出手，將來我們可能要面對甚麼問題要應付？我覺得這方面政府是可以做得更多的。
1984年聯系匯率開始實施，香港正正是人心惶惶的時候，論市場因素不會去到當時那種大幅下跌的，但當時香港金融的確是瀕臨崩潰，所以多年以來政府都不敢輕視負面情緒，最近財爺陳茂波說過不認為樓價會大幅急跌，無意撤樓市辣招，這顯然和之前的逆周期措施的邏輯不同，人們不明白：為何不少物業樓價下跌趨勢已近兩成，仲可以「定啲嚟」，大家都擔心太遲救，到發覺嚴重的時候是救不切。
其實筆者認為，是否取消樓市辣招不是重點，我覺得不是一個重點，而事實上，盲目放寬樓市辣招更可能會令到樓價再大幅下跌，因為手持多個物業的人士很容易會選擇減持，就會令到市場上放盤量大增，如果買家趕不及在這個時候增加的話，就很容易出現更大的跌幅。
我明白可能當下的新常態與我們傳統的概念不同，市民是很需要掌握得更多的，市民亦很希望高官是充滿危機感，因為無論如何，現在我們面對一個新的市場環境，任何應對方法可能如同做實驗一樣，會面對很多意想不到的反效果的，筆者有著作《龍市理論》，都是認為市場是以結構為主導，但今次大量是一些非市場的負面因素去困擾樓市，才令樓市失控，我是充滿危機感及不敢大意的！
2022年12月1日
