環球樓市觀望——內地公寓「商改住」
鄭偉舜
2021-11-22 04:18 HKT
字體大小
最近，佛山市住建局發佈一則關於徵求《關於非居住存量房屋改建為保障性租賃住房的指導意見（徵求意見稿）》社會公眾意見的公告。《意見》中強調：加快發展保障性租賃住房，緩解無房新市民、青年人等群體住房困難問題。為此，《意見》提出：單套不超過70平方米，商辦可改租賃住房。除了商業辦公可改租賃住房，其他改建範圍還包括：本市（佛山市）行政區域內權屬清晰的酒店旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規劃原則、權屬不變、滿足安全要求、尊重群眾意願等前提下，可申請改建為保障性租賃住房。
改建重點原則要求有：（1）改建後的保障性租賃住房由運營機構長期運營、只租不售；（2）其單套建築面積一般不超過70平方米，以30至45平方米的小戶型為主；（3）租金低於同地段同品質市場租賃住房租金；（4）改建專案僅臨時變更房屋使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款，不分割登記、分割抵押、分割銷售；（5）單個改建專案原則上不少於50套（間）或建築面積不少於2000平方米 。
也就是說，佛山空置的商辦類專案，或能改建成保障性住房出租，從而解決佛山商辦物業空置率高達38%的問題。在大灣區主要城市寫字樓的空置率情況，東莞、珠海、佛山是全省商辦物業空置率最高的三個城市，其中東莞47%、珠海45%、佛山則接近38%。值得一說的是，廣東省人民政府辦公廳近日發佈《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發展保障性租賃住房的重點城市。
而佛山是廣東省內最先回應執行的城市。那麼為甚麼佛山會發文支持「商改住」呢？一方面，多數城市都存在商業辦公資源空置、浪費的情況，也就是空置率高的問題。以寫字樓為例，就連上海、深圳等一線城市的寫字樓空置率都達到了20%以上。
其他二三線城市更不用說了，有的甚至逾四成的空置率。所以，這些商辦空置率太高的城市，實在有必要推進非居住存量房屋去庫存，支持其改建為保障性租賃住房。
另一方面，內地住宅市場供不應求，租金水漲船高，如推進「商改住」，一定程度上能穩定租金水準。下期再探討相關政策對樓市的影響。
環球樓市評論人
鄭偉舜
改建重點原則要求有：（1）改建後的保障性租賃住房由運營機構長期運營、只租不售；（2）其單套建築面積一般不超過70平方米，以30至45平方米的小戶型為主；（3）租金低於同地段同品質市場租賃住房租金；（4）改建專案僅臨時變更房屋使用功能，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質、土地使用年限，不補繳土地價款，不分割登記、分割抵押、分割銷售；（5）單個改建專案原則上不少於50套（間）或建築面積不少於2000平方米 。
也就是說，佛山空置的商辦類專案，或能改建成保障性住房出租，從而解決佛山商辦物業空置率高達38%的問題。在大灣區主要城市寫字樓的空置率情況，東莞、珠海、佛山是全省商辦物業空置率最高的三個城市，其中東莞47%、珠海45%、佛山則接近38%。值得一說的是，廣東省人民政府辦公廳近日發佈《關於加快發展保障性租賃住房的實施意見》，明確廣州、深圳、珠海、汕頭、佛山、惠州、東莞、中山、江門和湛江市是發展保障性租賃住房的重點城市。
而佛山是廣東省內最先回應執行的城市。那麼為甚麼佛山會發文支持「商改住」呢？一方面，多數城市都存在商業辦公資源空置、浪費的情況，也就是空置率高的問題。以寫字樓為例，就連上海、深圳等一線城市的寫字樓空置率都達到了20%以上。
其他二三線城市更不用說了，有的甚至逾四成的空置率。所以，這些商辦空置率太高的城市，實在有必要推進非居住存量房屋去庫存，支持其改建為保障性租賃住房。
另一方面，內地住宅市場供不應求，租金水漲船高，如推進「商改住」，一定程度上能穩定租金水準。下期再探討相關政策對樓市的影響。
環球樓市評論人
鄭偉舜
更多文章