基匯資本吳繼泰：基金投資趨審慎
發佈時間：01:25 2014-11-10
(星島日報報道)政府近年推出雙辣招及大幅增加住宅供應，以圖壓抑樓市升勢。於全球多國投資物業的私募基金基匯資本認為，本港政策逐漸不利外資基金投資，自從去年新辣招後，已未有再於本港入市，並加快在東南亞等地發掘新機會。該集團續指，不排除現時本港樓市已進入下跌周期，意味着現階段入市風險增。
基匯資本創辦人之一吳繼泰接受本報訪問時表示，當地政府政策向來是基金考慮會否投資的其中一個重要元素。
而本港以往一直具備自由、稅率低及法制健全等優勢，故集團過往都有在本港投資，例如在港九新界購入多幢服務式住宅、酒店或商廈。不過，政府去年實施新辣招，令集團入市成本增加；政府更力谷住宅供應，以壓抑樓價，上述措施均反映政府不太歡迎外資基金投資本港，故自新辣招後，集團現時也未有再於本港購入物業。
政府近年推動活化工廈政策，並批出豁免補地價等條款吸引投資者，吳繼泰認為，該措施的確對於擅於把物業翻新的基匯資本有利，如基金目前在觀塘就有項目進行活化，但市場最近盛傳政府因擔心工廈價格升勢過急，而有意撤回該政策，吳氏指出，若該政策落實撤回，會令基金再失去另一個好的增值策略。
他續稱，在本港政策不利投資下，基金近期加大於其他地區投資，令現時在港的投資物業比重，僅佔整個組合約一至兩成，較高峰期時遜色。他舉例指，集團近月轉往東南亞或其他亞洲地區投資，主因乃當地政策配合，例如於本年初，基匯資本於日本大阪購入一所酒店，因為當地政府推出量化寬鬆，實行「弱日圓」政策，有利「磚頭」等資產升值，故吸引基金到當地「尋寶」。
「於大阪購入的酒店當時以市價計算，回報率約七至八厘，不過，現時回報率已跌至五、六厘，即是物業期間已經升值不少。」他補充。
另一邊廂，現時基匯資本於本港仍持有不少投資物業，主要以服務式住宅或酒店等為主，包括荃灣汀九汀蘭居及佐敦諾富特酒店等，吳繼泰表示，該批物業仍會持有收租，暫不考慮沽售。「不過，入市就未必會。」他補充。
本港政策限制漸多，對於樓市前景，吳繼泰直言：「整體下行的風險較大，不排除（本港樓市）已經進入下跌cycle（周期）。」他解釋，以往樓市持續上升，主要有兩大因素支持，包括低利息，以及供應量少，但近期這兩項支柱已經受到動搖，為樓市帶來一定隱憂。
他解釋，以往利息低，因港元與美元掛鈎，令本港處於低利率狀態，而本港經濟亦與內地掛鈎，惟內地利率平均約五至六厘，是一個不正常的情況，此舉鼓勵投資者借貸入市，支持樓價上升，但美國未來或將加息，令這個有利優勢漸收窄，不利投資環境。此外，港府為壓抑樓價上升，近年頻頻推地，圖力谷住宅供應，此舉將令到另一項優勢消失，因此未來整體樓價或有下行風險。
不過，吳氏補充，現時本港住宅需求仍強，預計樓價難以大幅下跌，但以往持續升勢，料將難以重現。對於工商鋪市場，他認為以鋪位最為危險，因過往租售價已累積大量升幅，但在現時零售業表現不佳，加上內地自由行或被削減，相信鋪市或受壓。
