子非魚 - 居屋2023（三）｜非魚論市
發佈時間：00:00 2023-10-06
讀者也許會有一個疑問，安達臣道發展的地面高度，已經比前排的安達邨高8至10層樓，3個新屋苑的頂樓，為何不及安達邨高呢？
除了在規劃署網站的高度限制找到答案外，還可以直接翻閱售樓說明書，原來安麗、安楹及安樺苑只有25至28層高，比一般新居屋35至40層矮了10層。安達邨樓高28至45層，剛好抵銷安達邨跟安達臣發展項目的地面水平差異。
至於安達臣發展區的高度限制為何會設得那麼低，應是受近年比較嚴謹的地區發展，與附近天然環境協調的限制所致。以近山腰至山頂樓宇為例，會參照由山頂拉到附近海面的虛擬線，作為區內的建築物高度限制。因此越近山頂的樓宇層數會比低一級的屋苑樓宇層數較少。依此準則，新建樓宇永遠都會被前排遮擋近海景，而只能望遠海景或罅海。
本系列最後一個介紹的屋苑是位於元朗唐人新村的朗天苑，作為今期提供最多單位的屋苑，單位數目達3080個，佔今期新單位數目的三分之一，相信會是今期最滯銷屋苑。因此筆者也大膽預測，相對較前幾期，今期獲派較後優先次序的申請人到獲邀揀樓之時，基本都只剩朗天苑揀樓，而少有其他屋苑質素較低單位的選擇。
朗天苑交通不便料滯銷
朗天苑預計不受歡迎的原因主要是交通問題。朗天苑在地理上剛好位於天水圍與元朗中間，地盤位置為原「朗邊」中轉屋項目，名字已告訴大家究竟有多隔涉。
居民如想步行前往朗屏西鐵站，要經多個交通繁忙的燈位，包括青山公路屏山段及作為元朗公路往來天水圍東與元朗西主要出入口的朗天路，就算不熟該區，光聽名字就已感受到交通有多繁忙。其後無論選擇行媽橫路或穿入安寧路一帶的舊區，都要再橫過多條繁忙的街道。在地圖上，雖然朗天苑與朗屏站的直線距離只有500米，但感覺比走平常的1公里路還遠。
政府近年的大西北發展，並未惠及朗天苑附近的地區，無論是近落馬洲關口的新田科技城、由錦上路站接駁至古洞的北環線及擬建的西鐵洪水橋站，亦與朗天苑風馬牛不相及。以鐵路運輸計，朗天苑居民須乘輕鐵接駁至天水圍站或較遠的元朗站。以道路運輸計，並沒有多少區外巴士經過屋苑前的青山公路。
反觀同樣沒對交通有大期望的安達臣道3個屋苑，作為一個巨型發展區，起碼區內商舖或社福設施配套都應該較為完善，仍比朗天苑具吸引力，因此筆者相信，朗天苑會是今期申請人的最後選擇。
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