建築物管理條例｜ 麥美娟：措施須「落到地」兼顧實際操作
發佈時間：09:10 2026-11-14 HKT
社會對大廈管理的關注日益增加，政府早前就修訂《建築物管理條例》完成公眾諮詢，並於本周向立法會匯報諮詢結果及最新修例建議方案。民政及青年事務局局長麥美娟今日（14日）在電台節目表示，接受到的書面意見多具實際操作，意見務實，整體而言社會認同修例方向，期望能釐清大維修工程門檻、加強委任代表文書的要求，並賦予主管當局更大權力以及早介入混亂情況。她強調，修例除了要加強監管、保障小業主權益外，更必須在實際操作上取得平衡，確保各項措施「落到地」，以免令有心服務屋苑的業主因感到困難而卻步。
親身出席門檻按金額分級 強制會前開工程簡介會
針對大維修工程造價越高，業主出席及親自投票的人數門檻越高，有意見擔心或會增加「流會」風險，政府建議「分層制」僅適用於親自投票。麥美娟指出，在今次第二輪修例建議中，將業主「親身出席」投票的門檻按每戶攤分金額進一步分級提高。若工程每戶攤分金額為3萬元，親身出席門檻維持在5%或100戶；若每戶攤分金額較高，親身出席門檻將相應提升；當每戶需夾款高達12萬元時，親身出席門檻更會提高至10%。此外，新修例將強制要求法團在召開涉及大維修工程的業主大會前7日，必須先舉行工程簡介會，且簡介會必須在完成招標並具備招標結果及分析後才可召開，否則法例將不容許業主大會在會上就大維修工程進行表決。她相信，透過簡介會讓業主清楚了解工程影響，能有效提高業主的投入度及參與動力，相信能符合10%的開會人數門檻。
中長線研電子投票與網上開會 實體與網上同應用以防數碼鴻溝
對於中長線研究推行網上業主大會及電子投票的可行性，麥美娟表示，將科技應用於物業管理是未來趨勢，當局正從委任代表文書、儲存文件，以及網上投票和開會平台三大方向進行研究，其中電子委任代表文書更正考慮如何透過「智方便」平台協助落實。她坦言，開發相關科技平台在技術上並非無法克服的難題，研究重點在於如何保障業主私隱，以及確保網上投票者確為擁有法定權力的真業主，防止出現「被投票」等衍生問題。她特別強調，即使將來推出網上平台，亦絕不會完全取代實體會議及紙本投票，必定會兩面都會應用；因為不少單幢樓或舊樓的業主年紀較大，若全面電子化或會對長者造成障礙，甚至導致樓宇管理工作被熟悉科技的人士壟斷，故必須確保不同類型的樓宇和業主都能適應並受惠於科技應用。
授權票改推雙方簽署聲明助執法
至於今次修例的另一焦點「授權票」問題，諮詢文件曾建議設立每人持有授權票的上限（如50伙以上大廈每人最多持有2%或20份授權票），但諮詢中有約五成意見表示反對。麥美娟解釋，許多具實際操作經驗的法團及物管業界反映，不少屋苑收集授權票時，是由業主直接投入上鎖的收集箱，並於特定時間在管理處及業主見證下公開開；但管理處根本無法分辨哪20張才屬於「頭20張」的有效票，因此在實際操作上不可行。因此，業界普遍認為「加強核查」比硬性規定上限更能防止制度被濫用。當局決定修改日後委任代表文書的格式設計，要求授權的業主與獲授權的代表雙方均須簽署及留低電話，業主須聲明清楚知悉會議議程，而獲授權人亦須簽署聲明確認對方是真正業主，表格上更會列明冒簽或作出虛假聲明將負上法律責任。麥美娟指出，以往執法部門最難證明獲授權人是否知悉簽名真偽，新做法將可成為日後執法部門就違法行為作出檢控的有力證據，從而更有效保障授權票制度。
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