美國加息｜港銀P息維持5厘不變 按揭業界料對樓市正面 年底或溫和加息 供樓人士宜預留資金

美聯儲議息會議結束，宣布加息0.25厘，基準利率由3.5厘至3.75厘，增至3.75厘至4厘區間，為2023年7月以來首次重啟加息。滙豐銀行今日（17日）中午宣布維持港元最優惠利率（P）於5厘不變。有按揭業界人士認為，銀行維持息率不變為供樓人士帶來好消息，但基於年內息率走勢仍存在不確定性，年底仍有機會溫和加息0.125厘至0.25厘，置業人士在預算按揭供款及入息要求時，宜為加息可能性作準備並預留充足備用資金加強防守力。

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經絡曹德明：HIBOR或挑戰3厘以上水平

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，本港息率走勢與美息走勢息息相關，但即使美國開始加息，本港銀行未需立即跟隨調整最優惠利率（P）。參考2022至2023年加息周期，美國於2022年9月第5度加息，香港才開始首次跟隨加息，幅度亦只有0.125厘。而今次滙豐銀行不跟隨加息，短期對樓市仍屬正面影響。

今日一個月銀行同業拆息（HIBOR）報2.9厘，曹德明預計HIBOR短期內將挑戰3厘以上水平，以現時一般新造H按計劃為H+1.3%及封頂息率3.25厘計算，H按業主年內仍需以封頂息率供樓。另一方面，目前僅有一家大型銀行續推定息按揭計劃至今年年底，息率雖由2.73厘上調至2.93厘，但仍較H按封頂位低0.32%。在未來息口或再上升的情況下，他預計仍有一定客戶選用定按計劃。

美國利率及貨幣政策走向仍存在不確定因素，曹德明建議供樓人士須有長遠穩健的財務計劃。有意置業者在入市前，亦應定期關注利率走勢，申請按揭時避免借到盡，預留充足資金，並根據自身能力選擇合適及可負擔的物業。

中原按揭王美鳳：銀行對市場抱正面取態

中原按揭董事總經理王美鳳指出，美國通脹率仍存在黏性，而油價急升進一步令通脹風險增加，加上美國最近就業市場表現強勁，造就市場有承受加息能力，聯儲局遂有空間適時加息以控制通脹。她指出，相信是次美國加息並非重啟新一輪加息周期，而是因應通脹風險及經濟數據而作出之預防性調整，根據點陣圖及市場預期，年底前美息仍有機會再上調一次0.25%，即今年合共加息達半厘後，於明年維持息率以觀察通脹率是否可朝目標水平回落。換言之，儘管美息掉頭向上，預期美息加幅有限，屬策略性應對通脹風險的貨幣政策，當通脹勢頭回穩，而明年後美息上升滯後影響延至經濟及消費層面，美息仍需回落至中性水平。預料美息於年底前再加息一次後或見頂，中長線未來息率於通脹回穩後回落。

王美鳳表示，具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率（P）於5%不變，預料其他銀行將陸續跟隨。 儘管港息走向大致跟隨美息走勢，但卻無需完全同步，視乎銀行資金成本水平、美息變化傳導至港元拆息的步伐、美息走勢預期及本地市場情況等。王美鳳解釋，過往當美息上調，港銀未必同步跟隨美息上升步伐，加息幅度亦往往沒有跟足美息，反映港銀在資金流動性及息率調整方面之韌性較高；而且，市場預期美國是次並非重啟新一輪加息周期，而屬於應對通脹風險之調整，且預期美息加幅有限，目前單次加息並未對港銀構成加息壓力，亦反映銀行對市場抱正面取態。不過，美息上調後，銀行不加P亦意味資金成本將上升，為減低影響，不排除銀行或將稍為縮減按揭現金回贈。

王美鳳預期，若按照市場數據預測，美息或於年底前再加息一次0.25%應對通脹風險，屆時美息已合共上調0.5厘，將拉動港元拆息進一步上升，銀行或因資金成本壓力上升而上調最優惠利率，加幅料介乎0.125厘至0.25厘；預料今年市場按息仍處於3厘多中性水平。

美息轉向上調，定按息低於H按 吸引力進一步增加: 定息2.73%按揭計劃於8月底完結後，因應資金成本上升，有大型銀行緊接推出定息按揭，定息微調至2.93%，個別銀行亦為一手新盤買家延長定息2.73%尾班車優惠至9月內申請，目前定息2.93%仍對比H按息3.25%低0.32厘，加上美息已轉向上調，意味年內H按息3.25%不但不會下跌，反而有機會上升，令定息2.93%計劃之吸引力進一步增加，料將吸引更多按揭用家把握定按申請限期，推動定按申請量上升。

銀行維持息率不變為供樓人士帶來好消息，但基於年內息率走勢仍存在不確定性，年底仍有機會溫和加息0.125厘至0.25厘，置業人士在預算按揭供款及入息要求時，宜為加息可能性作準備並預留充足備用資金加強防守力。基於銀行資金成本上升，銀行之間的按揭優惠或出現較大參差，置業人士在申請按揭貸款時可先比較銀行之間的按揭優惠。

中原地產陳永傑：減輕對本港樓市衝擊

本港大型銀行宣布最優惠利率將維持不變，保留在目前5厘的水平。此舉反映本港銀行體系具備暫不跟加的條件，能大幅減輕對本港樓市的衝擊，對市場發揮振奮作用，有助支持樓市健康發展。

不過，後市仍需視乎年底聯儲局會否再度加息；若美方再加，預料本港銀行屆時將無可避免需要跟隨，或會對樓價造成一定壓力。因此，預期發展商將極力把握年尾加息前的黃金時機，以貼市價加快推盤搶客。

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星之谷：港P年底或升至5.25厘

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，雖然香港銀行今次未有跟隨加息，但隨着美國加息週期開始，如果美國年底再加息，預料香港銀行亦需調整P，很大機會加息0.125%至0.25%，建議盡早選用2.93%的定息計劃。如港P加0.25%，H按實際新造按息為3.5%，以每100萬元貸款額計，30年還款期計，每月供款約4,490元，較加息前多約138元。相反，以2.93%定息計劃與現時新造H按比較，每100萬貸款額，月供可減少312元。

莊錦輝指，受早前加息預期影響，近期一個月拆息（HIBOR）已逼近2.8%至2.9%水平。由於美國年內仍有很大機會加息，預料HIBOR短時間內將會升穿3%。他又預期，隨着HIBOR上升，銀行拆借成本亦會上漲，或會調整按揭業務的經營方向，例如頗受歡迎的定息計劃，預計到年底將全部結束。