美国加息｜港银P息维持5厘不变 按揭业界料对楼市正面 年底或温和加息 供楼人士宜预留资金

美联储议息会议结束，宣布加息0.25厘，基准利率由3.5厘至3.75厘，增至3.75厘至4厘区间，为2023年7月以来首次重启加息。汇丰银行今日（17日）中午宣布维持港元最优惠利率（P）于5厘不变。有按揭业界人士认为，银行维持息率不变为供楼人士带来好消息，但基于年内息率走势仍存在不确定性，年底仍有机会温和加息0.125厘至0.25厘，置业人士在预算按揭供款及入息要求时，宜为加息可能性作准备并预留充足备用资金加强防守力。

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经络曹德明：HIBOR或挑战3厘以上水平

经络按揭转介首席副总裁曹德明表示，本港息率走势与美息走势息息相关，但即使美国开始加息，本港银行未需立即跟随调整最优惠利率（P）。参考2022至2023年加息周期，美国于2022年9月第5度加息，香港才开始首次跟随加息，幅度亦只有0.125厘。而今次汇丰银行不跟随加息，短期对楼市仍属正面影响。

今日一个月银行同业拆息（HIBOR）报2.9厘，曹德明预计HIBOR短期内将挑战3厘以上水平，以现时一般新造H按计划为H+1.3%及封顶息率3.25厘计算，H按业主年内仍需以封顶息率供楼。另一方面，目前仅有一家大型银行续推定息按揭计划至今年年底，息率虽由2.73厘上调至2.93厘，但仍较H按封顶位低0.32%。在未来息口或再上升的情况下，他预计仍有一定客户选用定按计划。

美国利率及货币政策走向仍存在不确定因素，曹德明建议供楼人士须有长远稳健的财务计划。有意置业者在入市前，亦应定期关注利率走势，申请按揭时避免借到尽，预留充足资金，并根据自身能力选择合适及可负担的物业。

中原按揭王美凤：银行对市场抱正面取态

中原按揭董事总经理王美凤指出，美国通胀率仍存在黏性，而油价急升进一步令通胀风险增加，加上美国最近就业市场表现强劲，造就市场有承受加息能力，联储局遂有空间适时加息以控制通胀。她指出，相信是次美国加息并非重启新一轮加息周期，而是因应通胀风险及经济数据而作出之预防性调整，根据点阵图及市场预期，年底前美息仍有机会再上调一次0.25%，即今年合共加息达半厘后，于明年维持息率以观察通胀率是否可朝目标水平回落。换言之，尽管美息掉头向上，预期美息加幅有限，属策略性应对通胀风险的货币政策，当通胀势头回稳，而明年后美息上升滞后影响延至经济及消费层面，美息仍需回落至中性水平。预料美息于年底前再加息一次后或见顶，中长线未来息率于通胀回稳后回落。

王美凤表示，具指标性的汇丰银行宣布维持最优惠利率（P）于5%不变，预料其他银行将陆续跟随。 尽管港息走向大致跟随美息走势，但却无需完全同步，视乎银行资金成本水平、美息变化传导至港元拆息的步伐、美息走势预期及本地市场情况等。王美凤解释，过往当美息上调，港银未必同步跟随美息上升步伐，加息幅度亦往往没有跟足美息，反映港银在资金流动性及息率调整方面之韧性较高；而且，市场预期美国是次并非重启新一轮加息周期，而属于应对通胀风险之调整，且预期美息加幅有限，目前单次加息并未对港银构成加息压力，亦反映银行对市场抱正面取态。不过，美息上调后，银行不加P亦意味资金成本将上升，为减低影响，不排除银行或将稍为缩减按揭现金回赠。

王美凤预期，若按照市场数据预测，美息或于年底前再加息一次0.25%应对通胀风险，届时美息已合共上调0.5厘，将拉动港元拆息进一步上升，银行或因资金成本压力上升而上调最优惠利率，加幅料介乎0.125厘至0.25厘；预料今年市场按息仍处于3厘多中性水平。

美息转向上调，定按息低于H按 吸引力进一步增加: 定息2.73%按揭计划于8月底完结后，因应资金成本上升，有大型银行紧接推出定息按揭，定息微调至2.93%，个别银行亦为一手新盘买家延长定息2.73%尾班车优惠至9月内申请，目前定息2.93%仍对比H按息3.25%低0.32厘，加上美息已转向上调，意味年内H按息3.25%不但不会下跌，反而有机会上升，令定息2.93%计划之吸引力进一步增加，料将吸引更多按揭用家把握定按申请限期，推动定按申请量上升。

银行维持息率不变为供楼人士带来好消息，但基于年内息率走势仍存在不确定性，年底仍有机会温和加息0.125厘至0.25厘，置业人士在预算按揭供款及入息要求时，宜为加息可能性作准备并预留充足备用资金加强防守力。基于银行资金成本上升，银行之间的按揭优惠或出现较大参差，置业人士在申请按揭贷款时可先比较银行之间的按揭优惠。

中原地产陈永杰：减轻对本港楼市冲击

本港大型银行宣布最优惠利率将维持不变，保留在目前5厘的水平。此举反映本港银行体系具备暂不跟加的条件，能大幅减轻对本港楼市的冲击，对市场发挥振奋作用，有助支持楼市健康发展。

不过，后市仍需视乎年底联储局会否再度加息；若美方再加，预料本港银行届时将无可避免需要跟随，或会对楼价造成一定压力。因此，预期发展商将极力把握年尾加息前的黄金时机，以贴市价加快推盘抢客。

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星之谷：港P年底或升至5.25厘

星之谷按揭转介行政总裁庄锦辉表示，虽然香港银行今次未有跟随加息，但随着美国加息周期开始，如果美国年底再加息，预料香港银行亦需调整P，很大机会加息0.125%至0.25%，建议尽早选用2.93%的定息计划。如港P加0.25%，H按实际新造按息为3.5%，以每100万元贷款额计，30年还款期计，每月供款约4,490元，较加息前多约138元。相反，以2.93%定息计划与现时新造H按比较，每100万贷款额，月供可减少312元。

庄锦辉指，受早前加息预期影响，近期一个月拆息（HIBOR）已逼近2.8%至2.9%水平。由于美国年内仍有很大机会加息，预料HIBOR短时间内将会升穿3%。他又预期，随着HIBOR上升，银行拆借成本亦会上涨，或会调整按揭业务的经营方向，例如颇受欢迎的定息计划，预计到年底将全部结束。