董建華辭世｜曾推「八萬五」政策 撞正金融風暴 樓價6年跌七成 負資產10萬宗 到2012年收復失地
發佈時間：11:39 2026-09-09 HKT
本港首任行政長官董建華昨晚（8日）辭世，享年89歲。回顧其任內的房屋政策，以俗稱「八萬五」的建屋計劃最為人熟悉，亦是香港樓市發展的重要分水嶺。董建華上任時，樓市正值回歸前後的高峰，政府原擬透過大幅增加住宅供應，遏抑持續飆升的樓價。然而，政策推出不久即遇上亞洲金融風暴，經濟衰退、失業率攀升及市場信心轉弱交織，樓市由盛轉衰，從1997年至2003年六年間，本港樓價累計跌近七成。「八萬五」其後被市場視為加劇樓價跌勢的因素，政府亦在樓市爆破後停建停售居屋，深刻影響往後香港樓市走向。
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「八萬五」原意為市民安居
香港樓市在1997年回歸前屢創新高，樓價持續攀升。董建華在1997年首份《施政報告》中提出「安居」目標，當中包括每年興建不少於8.5萬個公營及私營房屋單位，期望在10年內讓全港七成家庭擁有自置居所。
政策原意是從供應量入手，為早已脫離市民負擔能力的熾熱樓市降溫，讓更多港人重拾置業希望。然而，宣佈「八萬五」政策後，亞洲金融風暴爆發，香港股市急挫，樓價亦迅速由升轉跌。根據中原城市領先指數（CCL），本港樓價於1997年見頂，指數在同年10月報102.93點，至1998年10月已急跌至45.71點，一年間跌幅逾五成。
在亞洲金融風暴衝擊下，本港失業率攀升，市場購買力與置業意欲急劇萎縮。與此同時，市場普遍預期未來住宅供應大增，「八萬五」政策遂被外界視為加劇樓價跌勢的主要原因之一。
98年停建夾屋 逐步縮減供應
為防止樓價再大幅下滑，政府接連推出多項穩定樓市措施。董建華於1998年發表第二份《施政報告》時宣布，除已開展的項目外，暫停興建更多夾心階層住屋，當局其後更逐步縮減資助房屋供應，希望透過減少房屋供應挽救樓市。
時任房屋及規劃地政局局長的孫明揚在2002年推出「孫九招」救市，惟未能扭轉樓市下行趨勢。中原地產研究部資料顯示，2002年7月，香港樓市正處於低潮，十大屋苑平均呎價較1997年7月回歸時大跌約六成。其中，美孚新邨跌幅最為顯著，當時呎價僅1,856元，較高位急跌66.5%；麗港城及匯景花園分別下跌64.6%及64.4%，跌幅位列第二及第三。
2003年再爆沙士 淘大兩房僅55萬
其後，香港在2003年爆發沙士，經濟活動及市場信心再受沉重打擊，樓市進一步陷入低谷。CCL指數從1997年的102.93點高位一路滑落，至2003年跌至31.77點，短短六年間本港樓價累計跌近七成。當時疫症重災區的牛頭角淘大花園，有兩房單位造價曾跌至最低55萬元，呎價僅1,242元。即使位處頂層連天台單位，亦僅約100萬元有交易。
樓價持續下跌，令大批業主陷入資不抵債，負資產問題一度成為社會焦點。高峰期於2003年第二季，全港負資產住宅按揭貸款宗數達約10萬宗，銀主盤亦累積至逾萬個。
到了董建華任期末的2005年，他在最後一份《施政報告》中回顧指出，隨着外圍經濟改善，以及內地經濟因素帶動，香港樓市已顯著回升，困擾多年的負資產問題亦大幅紓緩。
2012年樓價指數首次突破1997年高位
當年沙士疫情消退後，香港於2004年步出通縮後，樓市亦開始止跌回升。而本港樓市於2008年經歷金融海嘯後，在美國實施量化寬鬆（QE）下持續上升，港府及金管局亦自2009年起開始實施一系列逆周期措施及樓市辣招，以遏抑市場投資需求及炒風。至2012年5月18日，CCL指數報103.35點，首次突破1997年高位，意味已收復失地。
其後升浪持續，至2019年樓價已較2008年足足翻了2.3倍，並於2021年再創歷史新高。根據CCL指數，2009年10月、亦即首次推出逆周期措施當月指數為73.8點；而2010年11月首度推出SSD時，指數為87.55點；其後於2012年10月及2013年2月分別加推BSD及DSD，指數則報111.11點及121.73點；直至2016年11月終極加碼DSD至徵收15%稅率，指數仍進一步升至143.95點，反映各項招數根本難阻樓市升勢。CCL最終於2021年8月創出歷史高位191.34點才回落，即自樓市辣招首度推出計，期內最大升幅高近1.6倍。
