減息｜港銀今年首次減P 供樓族每借500萬慳幾多？業界料今年再減空間有限

更新時間：12:30 2025-09-18 HKT
發佈時間：12:30 2025-09-18 HKT

【美國減息/港銀減息】本港銀行跟隨美國減息，滙豐、中銀及渣打均下調港元最優惠利率（P）0.125厘，可令供樓人士負擔稍為減輕，以按揭500萬元、供30年計，業主每月供款可減347元。不過，按揭業界人士預計，即使美國再減息，港銀最多只能再多減一次，幅度僅為0.125厘，並鎖定5厘為今次減息周期的底部。

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中原按揭王美鳳：年底前減P周期完成

中原按揭董事總經理王美鳳指出，滙豐銀行下調最優惠利率（P）0.125厘具指標性作用，料其他銀行將陸續跟隨。目前H按息以P按為基準之封頂息率計算，銀行減P令目前新按及供樓人士的按息均可同步下降，P下降0.125厘後，市場按息由3.5%減至3.375%（以H+1.3%、封頂P-1.75%，P為5.25%）計，令供樓負擔有所減輕。

中原按揭董事總經理王美鳳相信年底前減P周期完成。

王美鳳又指，港P對上一次加息周期大幅度未有跟上美息加幅，合計只有0.875厘，是次減息周期港P減幅預計亦會少於美息。她指，去年港銀已累減P達0.625厘，雖然料年底前銀行進一步減P，但預計累計幅度只有0.25厘，屆時銀行基本活期存款息率將降至近零水平，存息已減無可減，故此相信年底前減P周期完成，而按息何時進一步回落需視乎未來拆息回落步伐及幅度。按照現時H按封頂息水平，當未來1個月拆息跌至低於1.95%，按息將會跌穿封頂息而進一步下降。

按揭500萬元、供30年計，業主每月供款可減347元。

經絡按揭曹德明：HIBOR回落空間有限

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，港銀減息後業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心亦有所增加，可帶動樓市交投量增加，促進經濟及樓按市場的復甦。息口下跌，部份銀行對按揭業務取態將轉積極，配合政府近年放寬多項樓按措施，對樓按市場帶來正面作用。

借500萬元每月供款減347元

假設貸款額500萬元、年期為30年，減息前，P按息率及H按封頂息率為3.5厘，每月供款為22,452元，入息要求為44,904元；減息後，實際按息下調至3.375厘，每月供款將減少347元至22,105元，入息要求將減少694元至44,210元。

他又指，若果美國於年內再度減息，料本港銀行將根據自身商業策略，下調最後一次最優惠利率（P），幅度為0.125厘，其後最優惠利率（P）將回復至加息周期前的水平。

拆息方面，今日一個月HIBOR報3.36厘，並連續9個工作日維持3厘以上水平。曹德明說，雖然美息回落，但與HIBOR仍有差距，認為HIBOR回落空間有限，除非再有資金流入香港，短期則有望反覆回落，惟短期內難重返6月份約半厘的低位。

經絡按揭曹德明表示，港銀減息後業主可進一步節省利息開支，即時減輕供款壓力，同時市民入市信心亦有所增加。

星之谷莊錦輝：銀行或降封頂息吸客

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝形容，是次減息幅度不大，但預料年內尚有一次減息機會。莊錦輝指出，在P下調0.125厘後，新造按揭實際按息由3.5厘微降至3.375厘。以每100萬元貸款、還款期30年為例，每月供款僅由4,490元減至4,421元，即每月只節省69元，減幅約1.5%。即使是500萬元的貸款，每月也僅能節省約345元。

聯儲局重啟減息步伐，市場甚至預期美國聯儲局年內仍有一至兩次減息機會，但莊錦輝認為，港銀減息卻可能接近尾聲。他解釋，現時最優惠利率5.125厘，已非常接近2008年金融海嘯後的低位水平，銀行進一步減息的空間已非常有限，他預料，即使美國再減息，港銀最多只能再多減一次，幅度僅為0.125厘，並鎖定5厘為今次減息週期的底部。

雖然最優惠利率未來的下調空間非常有限，但莊錦輝提醒，銀行之間的按揭業務競爭依然激烈，他預料，銀行未來或會透過下調封頂利率（Cap rate）或增加現金回贈等方式吸客，他建議，近兩、三年內置業或未曾轉按的業主，屆時應積極評估自身的按揭計劃。透過轉按，不但可即時享有更低的實際利率和更高的現金回贈，更能鎖定未來兩至三年的低息環境，達致更顯著的慳息效果。

中原陳永傑：第四季物業成交量料升30%

美國聯儲局昨公布減息0.25厘，屬特朗普今屆任期的首次，官員亦預測今年餘下的兩次議息會議會再減半厘；同時香港主要銀行亦宣佈下調最優惠利率0.125厘。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，昨日施政報告有利樓市措施，疊加今日減息，屬樓市雙響炮的好消息，料受惠於兩項好消息，第四季物業成交量有望按季升30%。

昨日施政報告放寬新資本投資計劃、增加非本地生學額、加快土地供應等都對物業市場長遠有幫助。而美國聯儲局減息，對香港樓市具即時影響，業主供樓成本即時減輕。陳永傑指，減息令企業融資成本降低，對經濟復甦有幫助。而對一眾供樓人士幫助更是直接及即時，以500萬元物業，供款30年計算，減息0.125厘後，每月供款可減輕約348元。

中原陳永傑料第四季一二手成交量將按季升30%，全年樓價及租金預測升5%。

他指出，租賃需求不斷增加，租金高企不下，8月份中原城市租金指數CRI最新報129.57點，按月上升1.12%，已連續兩個月創歷史新高。在租金升、息口降的誘因下，將促使租客「轉租為買」，以中原地產CCL 143個成份屋苑及現時按息3.375厘計，已有94個屋苑出現供平過租，佔65%。除了供平過租觸發租客轉租為買外，減息亦令定存吸引力大大降低，相信將吸引資金流入物業市場，買樓收租個案將增加。

陳永傑續指，雖然樓價成功尋底，但升幅緩慢，港樓仍屬低水資產，港股已由18000點升至27000點，升幅近50%，金價亦屬創新高，惟香港樓價仍處9年低位。受惠於港股造好，近月物業成交亦有所回升，一手成交已連續兩月破2000宗，中原地產9月份促成的二手宗數較上月同期升25%。一二手成交逐漸回暖，加上施政報告及減息兩大利好消息，陳永傑料第四季一二手成交量將按季升30%，全年樓價及租金預測升5%。