油塘灣拆細 首期補價成關鍵 區內樓價較高位挫4成 業界料每呎估值2400至3400元
發佈時間：11:37 2025-03-14 HKT
油塘灣綜合發展區早在2002年已獲批發展，近年發展步伐加快；由恒基、新地及會德豐地產等六大發展商合作發展的油塘灣「巨無霸」商住項目，再有新進展，最新「一拆四」分為4期發展，逐期向政府申請補地價，業界人士指，拆細補價可減少投入成本，近年該區樓價對比高峰時跌約40%，認為補價金額亦會向下調整，該項目綜合市場最新每呎樓價估值約2400至3400元。
最新分4期發展
本報昨日率先披露，據知情人士透露，油塘灣項目籌備已經超過20年，共提供6236伙，因未能與政府達成補地價協議，遲遲未能進行發展，現將項目「斬件」，分4期進行發展，並逐期向政府申請補地價，不僅有望加快補地價，同時因不用「一筆過」支付巨額補地價費用，有助降低發展風險，預期上半年有機會批出項目第一期補地價費用。
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業界料每呎估值2400至3400元
業界人士指，樓價已在高位累跌30%，近年發展商投地意欲及對新項目補地價仍然審慎，故項目「拆細」可以調控，綜合市場最新每呎樓價估值約2400至3400元。
梁沛泓：「拆細」可造就雙贏局面
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓表示，上述「巨無霸」項目位於臨海地段，享開揚開景，是未來新晉豪宅區，認為項目一次過補價涉及成本大，「拆細」後發展商財務安排會更靈活，首期投入資金大減，認為是雙贏局面，更易於調控發展風險。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，環顧近年該區樓價及同類項目補價亦級級跌，認為地皮「拆細」補價，單價亦會由大轉細，認為發展商易於接受，在目前高息環境下，不用一次過投入大量成本補地價；另外，當接納補地價後，亦受發展年期規限，需於指定年期內落成，亦會增加新盤庫存量，「拆細」逐期發展可易於控制。
該區最新補地價個案為東源街越秀冷藏倉庫重建項目，在2023年11月與政府達成換地協議，補地價金額約13.46億，每呎樓面補價僅約2040元。
近年油塘區內樓價亦經歷翻天覆地的變化，區內住宅項目近年逐步推出，會德豐地產於2015年推售PENINSULA EAST，首批折實平均呎價以9848元；其後九建於2018至2019年分階段推售海傲灣，將油塘呎價推至高峰，項目於2018年10月首度發出的價單，折實平均呎價已升至1.99萬，項目於2019年加推，呎價更升至2.4萬，當時貴絕油塘。
及後區內新盤包括宏安牽頭發展的曦臺 、保利置業旗下朗譽及五礦地產發展的蔚藍東岸，首批折實平均呎價均在1.7萬水平。長實於2023年8月推售親海駅，項目以「深水炸彈」推售，首張價單折實平均呎價以不足1.5萬推出，即時「炸冧」區內樓價，令區內現時呎價從高峰期約2.5萬，大幅回落40%至現時每方呎的1.5萬水平。
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