「摸貨」風險勿看輕 炒家借長成交期圖利 王美鳳：接貨隨時要Full Pay

港府全面撤辣後，市場再掀炒風，據指多家銀行拒絕承做確認人身份（俗稱摸貨）的按揭，中原按揭董事總經理王美鳳接受《星島頭條》訪問指，「摸貨」的買賣程序及條款較一般交易複雜，涉及風險亦可能較高，現時未有銀行接受摸貨按揭，最終買家都需要真金白銀Full Pay，預計摸貨在市場上並不活躍。

何謂摸貨？

摸貨音譯自英文「Confirmor」，正確中文名稱為確認人，是指一位買家在與原業主簽署正式買賣合約後，但在指定成交日期前（即簽署樓契及支付餘款前），以高於其購入價，將其原先與業主簽署之買賣合約權益轉讓給另一位買家，確認人就能夠能在短時間內賺錢離場，毋須實際支付整個物業的資金，亦毋須申請按揭。

假設一名投資者以600萬元價格買入樓盤，但在交易完成前，就將這份買賣合約以700萬元價格賣給另一人，可從中賺取100萬元的差價。

97高峰期最誇張「摸貨」14次

97年金融風暴前是「摸貨」高峰期，不少買家未簽正式買賣合約便將單位賣出，下手買家在正式成交前又再轉手，最誇張例子是成交前足足轉手14次，成為快速賺錢的途徑。不過，即使當時摸貨活動十分活躍，仍沒有太多銀行願意承接摸貨按揭，部份銀行只接受摸貨一次。

過去由於摸貨操作涉及物業價格的快速上漲，甚至出現「摸上摸」，因此政府在2010年收緊「摸貨」限制及引入樓市辣招，令炒家要在短期內賣出物業的成本大增，因此令「摸貨」已經絕跡多年。

「確認人」也需付細訂及大訂

王美鳳表示，物業摸貨轉手程序，與一般樓宇買賣程序相同。確認人與業主簽訂臨時買賣合約，並繳付樓價3%至5%的細訂，相隔14日後，簽訂正式買賣合約及必買必賣條款，確認人需繳付樓價餘額的一成，即是俗稱「大訂」，同時整個物業成交亦會遞交上田土廳註冊，亦有部份情況是，簽署臨時買賣合約時已經將成交遞上田土廳註冊，所以在田土廳會看到確認人的資料。

她表示，過去的摸貨是「兩份合約﹑一個成交期」，即是就算確認人與原業主簽定買賣合約，之後確認人又與最終買家簽定買賣合約，但都是同一個成交期。例如有投資者發現市面上有低價的細價盤，覺得短期內賣出「有水位」可以賺，就會跟原業主簽訂一份長達5個月、甚至半年成交期的買賣合約，並以確認人身份去找下一手買家。

王美鳳指，兩份合約的成交日期需為相同日期，即相等於同一宗成交買賣，如果成交日期不相同，變相確認人要繳付樓價全部餘款，才可出售。

至於「摸貨」單位的成交期相對較長，王美鳳解釋，長成交期是讓其有時間找人承接，以及讓下一手買家有時間承造按揭。

接貨者恐買僭建樓或上不到會

另一方面，摸貨盤的接貨人或需要申請按揭，但「摸貨」令物業被抬高價的機會增加，銀行可能對涉及多個確認人的交易持謹慎態度，可能會導致物業估價跟不上市場價格，令到終極接貨者獲得的按揭貸款額不足，需要抬錢上會。

王美鳳指，銀行估值往往以成交價較低為準，假設確認人與原業主簽訂的第一份臨時買賣合約的成交價為500萬元，摸貨後，第二份臨時買賣合約為550萬元，銀行會以較低價進行估值，如果估值是490萬元，最終買家需要抬錢60萬元。

此外，確認人亦要提供跟原業主簽署的臨時買賣合約給最終買家，尤其是要給律師做契，如源頭的臨時買賣合約的條款，最終買家或要承受購買後的風險，例如即使有僭建亦不能反對等。

確認人需簽不可撤消授權書

至於確認人放盤時，地產代理也會講明為確認人身份放盤，並非原業主，買家需要明白及承接確認人「件貨」才可以買入。在確認人跟最終買家簽訂臨時買賣合約時，當中亦會加入各項條款，令整個成交過程順暢，減低風險。

其一，即使買賣合約是相同的成交日期，但確認人會與最終買家協定成交時間早於確認人與業主的成交時間，即是要求最終買家在成交當天，要早點將餘款轉給確認人，確認人之後再轉款給原業主。

其二，出售者為確認人身份，整個買賣是以確認人身份轉讓，確認人在簽署正式買賣合約時須簽署一份不可撤消授權書給新買家，授權新買家成交時可代表確認人以新業主身份簽署樓契，同時慎防任何風吹草動，確認人「走佬」，最終買家仍可跟原業主完成整個交易。

多間拒接摸貨按揭 接貨隨時要Full Pay

滙豐決定自本周二（5日）起停止摸貨交易按揭申請，恒生（011）、中銀香港（2388）、渣打、東亞（023）、建行亞洲、創興、交銀香港、信銀國際、華僑、大眾、富邦、大新、集友、星展香港、南商及工銀亞洲亦拒接摸貨按揭申請。

中銀回應：該行一貫以審慎風險管理的原則，處理客戶按揭申請。在一般情況下，該行不辦理「摸貨」按揭。不過王美鳳相信，現時未有銀行承造摸貨按揭。她表示，即使有最終買家願意接摸貨單位，都需要真金白銀Full Pay購買，預計摸貨在市場上並不活躍。

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