11 SKIES解鈴還需機管局｜林小珍
發佈時間：10:42 2026-10-13 HKT
近日本地財經界鬧得最熱哄哄的新聞，一定要數到新世界發展（017）向機管局交還11 SKIES發展項目。坊間不少討論質疑，今次讓新世界提早離場是放生，機管局則要接手一個燙手山芋，但或許更值得問的問題是，新安排對項目，以至香港長遠發展是否更有利？
新世界莫財 11 SKIES恐損旅客體驗
11 SKIES項目樓面面積有超過380萬呎，連接二號客運大樓，除咗3幢早前已經啟用的寫字樓ATELIER 11 SKIES，還有娛樂設施、零售和餐飲等，原本租期直至2066年，而按照最新的協議，新世界會在明年4月將項目交還機管局。
早前有KOL去到11 SKIES現場實地考察，項目招租情況不似預期，去年年中就有媒體報道，項目出租率只有四成。新世界為了降低營運開支，場內不少地方燈光昏暗，甚至有部分區域關閉冷氣，用風機取代，實行「慳得就慳」，跟原先設計的高級辦公室和消閒零售設施大相逕庭。結果就是越窮越見鬼，今年再傳出Uniqlo、Y-3以及六福等零售商戶紛紛退租，最諷刺的是連與新世界鄭氏家族有關聯的周大福（1929）門市亦撤出。
隨著機場二號客運大樓在今年5月正式啟用，毗鄰的11 SKIES本應擔當接待旅客的重要角色，但無奈新世界面對巨額債務，已經無心再將資源配置到市場推廣方面，搞活商場，寫字樓租務同樣乏善足陳，情況如果持續下去，只會白白浪費龐大的建造成本，同時大大影響旅客的體驗，機管局亦不能視而不見。
讓項目更融合SKYTOPIA整體規劃
以目前的狀況，由機管局成立新的附屬公司IEC Holdings去營運包括11 SKIES在內的SKYTOPIA項目，都是一個合理的安排。SKYTOPIA是機管局打造機場城市發展藍圖新品牌，集合多種元素，不能單純視為一個旅遊項目，更重要的是為香港發展新產業提供平台。
SKYTOPIA將會有全港首個融合藝術創作、鑑賞及貿易於一身的一站式藝術廊總匯，而為了配合藝術品貿易，亦會配備專門為藝術品而設的藝術倉儲設施；而為發展遊艇經濟，「機場遊艇港灣」將會提供超過500個遊艇泊位，吸引富豪旅客；而亞洲國際博覽館第二期發展，亦會有提供二萬個座位的室內多用途表演場地。
11 SKIES與SKYTOPIA其他項目集中管理，可以為團隊提供更大彈性，有一個更統一的發展方向，佈局與資源調配可以有更大效益。
同時兼任IEC Holdings行政總裁的機管局商務執行總監陳正思（Cissy）都有向傳媒透露，因應收回11 SKIES，SKYTOPIA的部分項目都會有所調整。11 SKIES的樓面，大約一半會規劃為娛樂設施，包括有「高卡車」場、增設寵物友善設施等；另一半用地將用作餐飲及零售，包括將原本計劃開設在戶外，類似日本築地市場的直送鮮活市集，搬入11 SKIES內變成室內市場，而零售部分都未必會主打名牌，加入更多體驗元素。這些改動都不是新世界營運下的11 SKIES可以做到，就算另覓管理人，都難以有如此的效果。
善用籌備期與影視合作造勢
機管局將於明年4月正式接手11 SKIES，預計重新招租及加入新主題後，項目預計要到2028年底至2029年初才啟用。在不影響工程的情況下，機管局都要思考如何在啟用前善用項目創造價值。或者可以考慮借給本地或海外電視台和製作公司拍攝，如果作品跑出，隨時可以成為將來的打卡點，需知道之前TVB高收視的《新聞女王》系列的電視台場景，部分就是借用11 SKIES的地方拍攝。又或者重施《飛常日誌》的故技，以劇集推廣項目，可能都已經在機管局考慮之列。
林小珍
