施政報告2026前膽︱北都成住宅供應重鎮古洞新盤大戰業界：北都漸成型有利樓價

更新時間：06:40 2026-09-07 HKT
發佈時間：06:40 2026-09-07 HKT

北都是本港未來土地及房屋重要來源之一，據《星島》統計，目前區內至少有50個申請或已獲批改劃項目，未來私人住宅單位潛在供應逾15萬伙，當中位處北都心臟地帶的古洞，附近3個新盤「食正」鐵路優勢，正陸續推出市場。有業界人士看好北都樓市前景，建基、交通配套落成對樓價將有很大幫助。

北都未來私宅潛在供應逾15萬伙

最新一宗規模最大個案，為土木工程拓展署向城規會「一口氣」申請放寬古洞北及粉嶺北合共21幅住宅地，高度限制申請增加至（主水平基準以上．下同）85米至155米，對比2022年獲批的80米至144.14米，增添4.55%至18.75%，令潛在供應量達到約22,380伙。最高則為第14S區用地，地積比率7.2倍，高限達155米，屬於區內最高建築物之一。

此外，新世界元朗公庵路項目，今年6月獲城規會批准放寬高限至主水平基準以上94.95米，計劃興建2幢樓高26層分層住宅，共提供1,035伙，可建總樓面約44.32萬方呎，料於2030年落成。

北都部分改劃項目
項目	擬議發展方案	可建總面積約(萬方呎)	單位伙數(約)	申請者
古洞北及粉嶺北合共21幅住宅地	申請放寬4.55%至18.75%高度限制	1,686.54	22,380	土木工程拓展
粉嶺坪輋農地及綠化地帶	35幢30至42層高住宅	725.96	14,325	財團
洪水橋/厦村新發展區第28A及28B規劃區的政府土地	16幢樓高38至41層綜合用途樓宇	618.05	8,202	港鐵
元朗潭尾(前方艙醫院)	25幢10至29層高住宅	280.57	6,825	新地
元朗牛潭尾鄰近怡安苑地皮	22幢30至50層高住宅，及22幢3層高洋房	486.48	6,276	九建及相關人士
古洞北新盤
項目	戶型	面積 (方呎)	單位伙數(約)	發展商
PARK SILICON	1至3房戶，另有特色戶	275至604	1期：457 2期：324	會德豐地產
北都滙	未公布	未公布	682	恒基
鄉梓路29號	未公布	未公布	2,000	新地

另邊廂，發展商亦透過參與新發展區原址換地，包括恒基及新地持有的洪水橋/厦村新發展區商業項目，發展商一直爭取放寬部分限制作住宅發展，今年6月就32B及32C區換地項目，向城規會申請添加住宅元素作混合發展，合共提供約1830伙住宅，因應相關發展，發展局經考慮後同意把原址換地的完成期限，由今年6月30日延長六個月至今年12月31日。

另外，古洞料成北都首個成型的新市鎮，其位處於北都發展心臟地帶，加上古洞港鐵站預計明年開始投入服務，附近3個新盤「食正」其鐵路優勢。當中最矚目為會德豐地產PARK SILICON發展項目第2期PALO SPRINGS，今年8月以折實平均呎價逾1.76萬元推出首批單位，對該區樓價有指標作用。

恒基發展的北都滙，共提供682個單位。據發展商透露，項目已獲批入伙紙，預計落成日期為今年9月底，屬極短樓花期，料於今年年底可正式交樓，成為區內首個入伙樓盤。資料顯示，恒基早於2017年底已就上述項目完成補地價程序，涉及逾12.35億元，以可建總樓面約33.9萬方呎計算，當時每方呎補價約3643元。

張翹楚：銷情反映市場對北都樓盤有承接力

針對樓市措施，過去數年《施政報告》及《財政預算案》已先後落實「減辣」、調整住宅按揭成數、放寬新投資移民買樓等措施。今年《施政報告》諮詢，政商界對樓市措施建議著墨不多，外界反而較關注北都宜居標準、基建發展以至北都樓市前景。

祥益地產總裁汪敦敬表示，看好北都未來樓市發展，目前北都逐漸成型，由市區邊陲地帶，變成集基建、交通配套於一身的新都會，對該區樓價有很大幫助，無論發展商開價平或貴，市場自然會有合適反應。他又指，新一份《施政報告》在政策上可以有兩個方向改善樓市環境，首先是幫助年輕人置業，讓他們知道政府及社會一直能給予買樓機會；其次是協助提升樓換樓的流通量，完善整個換樓鏈，並為樓換樓人士提供稅務優惠及放款按揭成數等。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚說，北都發展全速進行中，雖然產業落戶需時，北環綫亦在數年後才全面通車，多方面發展都按時順利推進，看好北都未來發展。他認為北都樓市仍屬起步階段，目前有古洞站旁的新盤開售，價錢上反映發展商對當區未來發展抱樂觀態度，銷情反映市場對北都樓盤有承接力，故對整體北都樓市有信心。

他建議《施政報告》提出善用北都土地發展方向，如建設貴金屬倉儲用地，又或成立本港「組裝合成」建築法的組件生產工廠；同時希望引進更多體育設施，如棒球場或可舉辦高端賽事的運動場等。

《星島日報》地產組