安老按揭申請人離世 後人缺現金贖樓 能否申請轉按？專家籲先做好一個關鍵
發佈時間：06:00 2026-11-15 HKT
老友記想在退休後獲得穩定現金流，或會選擇承造「安老按揭」（又稱逆按揭），在固定年期內或終身按月領取定額年金，但當借款人離世後，家人若缺乏資金清還安老按揭欠款，可能遇上繼承物業難題。中原按揭董事總經理王美鳳接受《星島頭條》訪問時表示，安老按揭旨在讓業主繼續在自己的物業內安居，同時取得養老資金；若涉及子女或其他後人，則須兼顧家庭對物業的期望及日後安排，宜及早溝通及了解各項選擇。
必須贖樓才能重新申請按揭？
近日坊間有一名事主表示，父親生前承造了安老按揭，涉及貸款近100萬元，其後父親離世，成為遺產承辦人，希望保留物業及重新向銀行申請按揭，以清還安老按揭欠款，同時額外套現作裝修之用。然而，事主手上現金不足，無法先行支付整筆贖樓款項，並獲銀行告知須先清還安老按揭欠款及贖樓，再完成物業轉名，才可重新申請按揭。這令他陷入兩難，一方面未贖樓便無法轉名，一方面未能申請新按揭，又無力清還原有欠款。
為解燃眉之急，事主甚至考慮先申請私人貸款，或向財務公司借款作過渡，待清還安老按揭及完成物業轉名後，再向銀行申請按揭。不過，他亦擔心新增的大額借貸會影響其後的按揭審批。
事實上，安老按揭的主要作用是讓業主以物業作抵押，在毋須賣樓的情況下，按月領取定額年金，亦可申請一筆過貸款，同時繼續在單位居住，直至百年歸老。當借款人離世，後人可優先選擇清還貸款總結欠，以贖回物業；若選擇不贖回，銀行便會安排出售物業，以所得款項償還貸款，而清還欠款後如有餘額，則會全數退還予物業業主的遺產代理人。
針對上述事主遇到難題的例子，王美鳳指出，雖然後人的手頭資金不足以贖回物業，但可透過轉按以新貸款贖回安老按揭物業，原則上可行，銀行及律師會先向承造安老按揭的貸款機構，查詢指定清還日期的欠款金額，再安排以新貸款清還原有安老按揭。不過，事主仍須符合銀行審批要求，並配合業權文件及贖回期限等條件。
遺產承辦人不等於物業受益人
王美鳳提醒，若後人僅取得遺產承辦書，尚未完成確認物業最終歸屬的程序，銀行會憂慮日後可能出現其他人爭奪遺產，因此須先釐清物業受益人及業權歸屬。她解釋，遺產承辦書確認持有人有權管理及處理遺產，但不等同於確認該人就是最終受益人。銀行在批出按揭貸款及安排簽署按揭契前，需要確認物業業權人的身份，故單憑遺產承辦書，通常未必足以讓銀行即時放款。
因此，後人應委託律師辦理「遺產歸屬契」（Assent），並於土地註冊處完成登記，確認物業由已故業主轉移至相關受益人名下。銀行便可透過土地查冊確認物業歸屬，一般情況下，可據此處理該遺產物業的按揭申請。
後人宜同步處理三方面工作
若面對類似情況，王美鳳建議，後人應同步處理三方面工作，避免只推進其中一項程序，卻因其他環節未完成而延誤贖樓。
首先，應盡快向承造安老按揭的貸款機構表明有意保留及贖回物業，並交代正準備申請轉按，希望以新銀行貸款直接清還欠款。關鍵是確認現有贖回期限是否足以完成相關程序，以及貸款機構是否願意給予更多時間。她表示，後人可寫信清楚、誠懇地說明正積極申請貸款及安排贖樓，但不能保證對方一定接受或批准延期。
其次，應同步向銀行申請預先批核，讓銀行按申請人的收入、工作狀況、物業情況及現有安老按揭安排，評估是否接受申請，以及可批出的貸款金額。預批亦有助確認新貸款是否足以清還安老按揭，以及還款後是否仍有餘額可供裝修等用途，讓事主及早掌握資金安排。
第三，應同時委託律師處理遺產歸屬文件，而非停留在已取得遺產承辦書的階段。申請人可向銀行交代相關文件正在辦理，但銀行正式放款前，仍須確認最終受益人及業權歸屬，並確保具備安排簽署按揭契的條件。
申請安老按揭前 宜與家人充分溝通
另一方面，王美鳳亦建議其他老友記承造安老按揭前，應與家人充分溝通，一同了解日後的選項，而非待借款人離世後，後人才開始接觸相關程序。她提到，申請安老按揭的業主須接受指定輔導，取得輔導證書後才可辦理。除了業主本人，亦建議子女及相關家人一同參與，及早了解物業涉及的貸款安排。
若家人傾向日後贖回物業，便應提早商討儲蓄安排、可動用資金，以至家庭成員如何配合。若不打算贖回，也應預先了解由銀行安排出售物業的選項，做好心理及財務準備，避免屆時在時間緊迫下，因不熟悉程序而措手不及。
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