鄭偉舜 - 3000億保交樓 銷售成難題｜環球樓市觀望
鄭偉舜
2022-08-01 00:00 HKT
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「停貸潮」，是大家逼不得以的方法，讓解決爛尾樓問題的輿論聲音能夠傳達至政府層面，而各地方政府，都提高了「保交樓」的優先級。
當前國務院已經批准了籌設房地產基金的計劃，基金規模可能達到3000億元人民幣，藉此希望能解決內房資金緊張的問題。政府出面協調，資方紓困，項目積極採取措施，現在全國各地都陸續有爛尾項目被成功接管的消息，不少項目已經在加速復工。但是，項目被接管和復工只是一個開始，並不代表着問題就解決了。
在經歷了複雜的債務梳理、艱難的談判，好不容易確定了盤活方案，啟動復工之後，項目很快會遇到一個更大的問題：銷售。因為不管是戰略投資、債權方接管，還是破產重整，各種解決方案的最後，都要通過剩餘貨值變現來解決前面的債務問題。簡單說，該項目必須不是資不抵債，否則盤活的機會就相當困難。
在市場上行期，爛尾樓的盤活銷售相對簡單，如7年前的惠州光耀集團破產所剩下的項目，多個項目被資方接盤後，直接開渠道就能賣完。
一些多年爛尾的項目，入市時甚至都不需要任何宣傳，直接當做新盤銷售即可。畢竟，只要樓價上升，所有問題都不會是問題。
但是，現在的市場環境不同了，各地新盤滯銷，樓價呆滯。普通新樓項目都不好賣的環境下，這些好不容易盤活的爛尾樓，經過續建後重新入市銷售，將更加艱難。
誠言現階段，除了要解決系統性爛尾樓問題之前，我們應該要反思在預售樓花的資金監管問題，還有就是樓花項目的抵押權預告登記中的銀行角色是屬於優先償還，還是如買家在建築物所有權首次登記還未辦理時就發生違約，銀行可要求開發商承擔保證責任。那可以從根本問題上解決，萬一出現爛尾樓，但業主還要供死會的問題。
環球樓市評論人
鄭偉舜
當前國務院已經批准了籌設房地產基金的計劃，基金規模可能達到3000億元人民幣，藉此希望能解決內房資金緊張的問題。政府出面協調，資方紓困，項目積極採取措施，現在全國各地都陸續有爛尾項目被成功接管的消息，不少項目已經在加速復工。但是，項目被接管和復工只是一個開始，並不代表着問題就解決了。
在經歷了複雜的債務梳理、艱難的談判，好不容易確定了盤活方案，啟動復工之後，項目很快會遇到一個更大的問題：銷售。因為不管是戰略投資、債權方接管，還是破產重整，各種解決方案的最後，都要通過剩餘貨值變現來解決前面的債務問題。簡單說，該項目必須不是資不抵債，否則盤活的機會就相當困難。
在市場上行期，爛尾樓的盤活銷售相對簡單，如7年前的惠州光耀集團破產所剩下的項目，多個項目被資方接盤後，直接開渠道就能賣完。
一些多年爛尾的項目，入市時甚至都不需要任何宣傳，直接當做新盤銷售即可。畢竟，只要樓價上升，所有問題都不會是問題。
但是，現在的市場環境不同了，各地新盤滯銷，樓價呆滯。普通新樓項目都不好賣的環境下，這些好不容易盤活的爛尾樓，經過續建後重新入市銷售，將更加艱難。
誠言現階段，除了要解決系統性爛尾樓問題之前，我們應該要反思在預售樓花的資金監管問題，還有就是樓花項目的抵押權預告登記中的銀行角色是屬於優先償還，還是如買家在建築物所有權首次登記還未辦理時就發生違約，銀行可要求開發商承擔保證責任。那可以從根本問題上解決，萬一出現爛尾樓，但業主還要供死會的問題。
環球樓市評論人
鄭偉舜
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