北都機遇引領 住宅需求釋放 恒基林達民：未來半年推5盤 北都滙成重頭戲
發佈時間：10:09 2026-11-13 HKT
整體樓市氣氛向好，恒基林達民指，北都住屋需求逐步釋放，帶來強大買樓及租樓需求，另一方面庫存回落至較健康水平，利好因素持續發酵下，為明年樓價帶來支持。部門未來約半年料推5盤，包括古洞北新盤北都滙。
訪問重點
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恒基物業代理董事及營業(一)部總經理林達民接受訪問時表示，樓價持續上升，今年暫累積約7%升幅，但其實離2021年樓價歷史高位仍有一段差距，若再考慮通脹等因素，樓價與當時的差距就更闊，認為現時屬健康水平，並存有繼續上升的空間，預計在利好因素支持下樓價穩定向上。
買樓概念轉「住北一點」
其中一個重點持續發酵的樓市利好因素就是北部都會區，發展事在必行，洪水橋、新田、牛潭尾、河套區等多個區域都在全速推進。林達民估計，在招商方面更完善之後，就能為本港帶來有力的經濟增長，在未來約20年為本地生產總值帶來1%至2%升幅的明顯貢獻。
北部都會區將是未來本港新一個核心商業區，林達民認為住宅房屋實屬不可或缺的一環，他直言，北部都會區的發展會帶來在新界買樓的概念轉變，過往可能是考慮「住南一點」，以更方便前往九龍港島；現在就可能考慮「住北一點」，以緊貼北部都會區及深圳。
部門在古洞北的樓盤北都滙最快今年推出，涉及682個單位，項目所在的古洞可謂北部都會區的中心點，且項目靠近古洞站，啟用後一站前往落馬洲，輕易往返內地。
林達民分析指，項目客源中除了周邊區域的本地居民外，內地客比率應該不少，認為河套區工作人士可視項目作為提升生活質素的選擇。而且北部都會區計劃設立三個大學城，而且各有定位，如新田大學城定位發展醫學，洪水橋大學城及打鼓嶺大學城亦會協助不同的產業發展，另預計牛潭尾聯合教學醫院將進駐，都能為住宅物業帶來優質租客和穩定租務需求，引發到投資者都會想入市。
近古洞站輕易往返內地
另一個樓市利好因素就是供應減少，以前存貨量對比當時的每年去貨量，大約需要3年以上才可消化；而現時存貨量大概只需要約一年多時間就可消化，屬十分健康的水平。且明年供應不多，相信不少發展商都不需過急尋求去貨，導致樓價仍有上升空間。
至於導致不少市場人士擔心的息口走勢，林達民說，不排除美國年內加息一次，但參考過往經驗，本港銀行未必跟足加息的幅度，相信現時至未來約一年之間的息口仍屬可控的範圍。
連同上述提及的北都滙項目，部門在約半年內共有5個項目準備登場，共涉逾1300伙。其中紅磡Midtown South系列7期提供約420伙，指過往期數餘貨很少，很多準買家都期待新期數推出。另外部署推出項目包括大埔迎林，設122伙主打一房戶型；大坑新村街及油麻地廟街就分別提供97及48伙，將因應市況及建築進度決定推售的先後次序。
恒基營業(一)部推盤部署
| 項目 | 伙數（伙） | 詳情 |
| 古洞北都滙 | 682 | 主打兩房 |
| 紅磡Midtown South第7期 | 420 | 主打一房及兩房 |
| 大埔迎林 | 122 | 主打一房 |
| 大坑新村街項目 | 97 | 涉及一房及兩房半戶型 |
| 油麻地廟街項目 | 48 | 主打一房 |
明年租金料漲8%至10%
根據差估署最新公布數據，9月租金指數持續破頂，相較年初已累積逾5.8%升幅。林達民相信，租金升勢將會持續，並有機會以更急的速度向上，因為不斷來港的外來人才及留學生對租務市場有直接活化作用，租金到明年暑假旺季可能累積有8%至10%升幅。
香港八大院校校內宿位長期處於緊絀狀態，尤其就讀一年制碩士課程的學生多數無法獲派宿位，有業界人士分析指，今個學年全港宿位缺口逾7萬個，需求自然湧向私人屋苑。
租樓需求有增無減
林達民預期，今年學生搶租情況激烈，令整體租務市場變得活躍，按《五年計劃》中訂立的目標，在2029/30學年非本地生計劃增至10萬人，來年學生到私樓市場租樓的需求只會有增無減。到明年7月和8月的暑假旺季，學生要續租時，租金有望比現時錄8%到10%的升幅。
另外，政府招收外來人才的措施未有間斷，正如上文提及，林達民認為，北部都會區屬於本港一個數以十年計的大型長線發展項目，當中有不少產業用地會吸引專才來港發展，大學城和醫院都能帶來優質租客。他們的租務需求相信會隨着整體發展而逐步釋放，所以睇好租金中長期走勢，預計在未來一段長時間都會維持於升軌之中。
記者 蔡子俊 攝影 蘇正謙
發展商專訪
