「包點先生」大埔舖位減租17% 業界形容為民生零售與舖市轉變縮影
發佈時間：06:00 2026-11-12 HKT
大埔核心街道錄一宗減租個案，租客包點先生最新以每月12.5萬續租，較三年前月租15萬元，減幅約17%。業內人士表示，該宗並非單一租務調整，而是香港民生零售與舖市轉變的縮影，對業主及租客均具啟示作用。
大埔廣福道94至100號（廣福里26號地下1號舖），地下建築面積約700方呎，入則閣約400方呎，包點先生於2023年11月1日進駐，每月15萬元，本月1日約滿，月租減至12.5萬元，減幅16.7%。
租金回歸真實承租力
利嘉閣商舖、商業及投資部高級營業董事鄭得明表示，廣福道為區內龍頭街道，減幅算是温和，新界區部分舖位動輒減30%甚至更多。新租包括憧憬，續租則反應租客是否能做到生意，承受能力，該宗續租有啟示。2023年11月簽約時，正值通關後未及一年，市場對復常後抱樂觀情緒，部分民生核心地段租金仍帶「預期溢價」。
經過三年營運實況檢驗，「北上消費」與本地消費模式轉變已成常態。即使是抗跌力最強平民餐飲與外賣麵點，其單價（客單價約數十元）和翻單率也有極限。舊租15萬元，減至12.5萬元，反映租金重新貼近民生小食實際毛利上限，與可持續營運水平。
業主心態轉向 重視穩定
廣福道作為大埔傳統人流心臟地帶，以往核心地段舖主議價能力極高，今次業主願意爽快減租逾16%，釋出清晰信號，避免空置成本與免租期損失，一旦租客離場，重新招租，隨時面臨數月空置期、免租期補貼及代理佣金，損失或遠超16%。
他又指，「包點先生」為連鎖集團，具有實力，是現時業主眼中「防守型優質租客」，留住穩健租客，保證穩定現金流，比冒險「放盤博高價」，更符合業主利益，廣福道是區內民生一線街，以往受惠於藥房、珠寶或短期零售拉高地租。當奢侈品及溢價行業退場後，街道回歸全民生消費。他又說，受北上消費影響，現時大埔、元朗、上水等新界市鎮非核心街道，租金減幅更多。
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