大埔殘裝「垃圾屋」銀主盤放賣堆滿雜物兼漏水叫價545萬代理：成交即送iPhone18

更新時間：12:44 2026-09-18 HKT
發佈時間：12:44 2026-09-18 HKT

銀主盤市場不時出現另類放盤，有地產代理昨日在社交平台放售位於大埔三房居屋單位，惟不僅內籠殘舊，更堆滿各類個人物品及垃圾雜物。代理在帖文中甚至以「送全屋雜物」作招徠，引起網民熱烈討論。不少人直接以「垃圾屋」形容該物業，更戲言「我以為呢個Post係專人清潔垃圾。」

三房戶叫價545萬內籠殘舊滿佈雜物

根據代理帖文，放盤單位於怡雅苑，建築面積約710方呎，實用面積約554方呎，採三房兩廳間隔。單位位處中低層，望園景。代理開首寫道，「我等着你回來，送全屋雜物」並形容單位園景開揚，屋苑內設有大量園藝設施。帖文亦列明單位「有匙即睇」，但同時坦言內籠屬殘裝，並有漏水問題。

從附上的室內照片可見，單位內籠相當殘舊，客廳、房間、廚房及浴室均有大量個人物品及雜物堆放，部分通道受阻。裝修屬早年風格，牆身及天花有老化、剝落及受潮痕跡，預計買家入市後需進行大規模清理及翻新。

點擊睇大埔怡雅苑銀主盤：

原業主斷供遭銀行收樓

代理回覆《星島頭條》記者查詢時表示，單位已補地價，銀主現時開價545萬元，價格可議。據悉，原業主因斷供而遭銀行收回單位，現時樓契由銀行妥善保管，物業只涉及一按，並非凶宅。代理又指，由於屋內遺留雜物數量極多，拍攝放盤相片時，甚至「連主人房都入唔到」。此外，代理為促銷物業，更稱經該行成功購買上述物業即送蘋果最新iPhone 18。

代理稱經該行成功購買上述物業即送蘋果最新iPhone 18。

帖文發布即引起熱議，不少人直接以「垃圾屋」形容單位；有人笑言，該放盤帖文乍看之下更似是招募清潔或垃圾清運服務，「我以為呢個Post係專人清潔垃圾」，亦有人調侃「賣點係送全屋雜物。」

另有人關注單位的衞生狀況，擔心長時間堆放雜物，或會衍生蟑螂及異味等問題。有意見認為，即使日後進行大型裝修，亦未必能完全消除原有環境帶來的心理負擔；若用作出租，完成清屋及基本翻新後或可考慮，但自住買家則須更審慎評估。

有人則從叫價角度分析，認為此類內籠狀況較差的單位，需較同類單位有明顯折讓才具吸引力，若低市價約150萬元，才會考慮入市。

翻查資料，怡雅苑於1993年落成，由5座大廈組成，採用新十字型設計。單位間隔分為兩房同三房，其中三房以曲尺廳設計，實用率達78%。據地產代理網上資料顯示，現時該屋苑同面積的三房放盤均未補地價。其中一個低層單位叫價389萬元，呎價7,021元；另一個向西南高層單位叫價439萬元，呎價7,924元。

怡雅苑於1993年落成，由5座大廈組成，採用新十字型設計，開則寬敞實用。

中原按揭王美鳳：宜先視察單位了解狀況

部分準買家有意在銀主盤市場「尋寶」，但往往擔心無法承造按揭而需要「Full Pay」全數支付樓價。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，買家購入銀主盤後，同樣可向銀行申請按揭貸款，原則上與一般二手住宅按揭並無分別。

她指出，銀行審批銀主盤按揭時，主要仍會根據物業估值、買家的還款能力，以及單位本身的狀況作評估。換言之，若銀主盤只是因原業主無力供樓而被銀行收回及出售，而物業本身沒有業權、樓宇結構、違規改動或其他影響按揭的問題，銀行一般可按正常程序批出按揭貸款。

不過要留意的是，銀主盤買賣限制較多，買家一般需接受一些特別條款，買賣基本上以臨時買賣合約作為分界線，簽署合約後，等同買家已接受物業之業權及樓宇所有狀況，有別於一般樓宇買賣可讓買家在交易期內提出業權查詢；故此銀主盤買家應在確定入市前預先做足工夫了解物業所有狀況，以衡量是否存在風險及是否可承受相關風險。

她指，一般情況下，簽約後即使買方發現任何產權負擔或物業狀況問題，亦不可提出爭議。在這種情況下，對於如常需要申請按揭貸款的買家，關鍵在於簽訂合約前是否已確定單位沒有出現可能導致按揭拒批的問題，例如是業權瑕疵、業權不清、樓契缺失、結構性非法僭建等。需留意銀行成功批出按揭後，最終亦需由律師確定業權屬良好方會正式放款予借款人。

王美鳳表示，有些情況下即使未至於構成上會問題，但仍需買家自行處理，例如原業主拖欠管理費、水電費等導致物業被註押記令，俗稱「釘契」；又或倘若維修/或翻新大廈通知已發出要求業主支付有關費用，不論是否已於買賣合約前發出，銀主合約一般聲明須由買方自行負責。

此外，銀主盤買賣過程中，買方不可將單位轉售，而銀主亦不會負責清理單位內之任何家具或雜物。簡單來說，簽合約後，銀主基本上是不會負責單位之任何問題。故此，買家在決定入市銀主盤前宜先做好事前工夫，例如先視察單位了解物業狀況、查閱土地查冊紀錄了解有否法庭押記及產權負擔、搜集所需物業資料、並先透過律師向銀主借契以便了解業權是否良好等。