撤辣後現南下買樓潮 偏愛啟德新盤 逾半為內地客 專才揭背後4大隱形成本「至少要有500萬閒錢傍身」

更新時間:15:50 2024-04-10
發佈時間:15:50 2024-04-10

自全面撤辣後,內地客認為抵買自然湧港掃貨,久違的「西餅客」重現市場,掀起「南下買樓潮」,市場消息指,內地買家對於在香港置業的查詢量,已激增40至50倍。有代理表示,現時就是百年一遇的黃金大時代。當中有博主指出內地客通常有「心理潔癖」,所以會偏好一手新盤,所以亦是近期各新盤熱賣原因之一,不過,有博主指出香港樓不適合資金有限的「普通玩家」,當中有不少隱形成本,少粒銀彈都難以成事。

 準買家逼爆紅磡

「百年一遇」大旺市

近期內地買家熱衷來港買樓,尤其在《小紅書》等內地社交媒體推波助瀾下,更形成一股勢不可擋的「南下買樓潮」,以近日熱賣新盤票王Blue Coast為例,內地買家佔兩成,另外深受專才追捧的啟德,3月份該區新盤買家逾一半為內地客。利嘉閣地產總裁廖偉強於專欄表示,對代理而言,這種銷售速度、數量和高佣金比率都同步升溫的日子,說是「百年一遇」也不為過。

拆解西餅客湧現之謎

此外,廖偉強表示香港的物業質素、管理、保安等,較很多地方都優勝;而且容易租出單位,可以享受穩定的租金回報,回報率亦比內地高一至兩倍。這也解釋了市場為何會有大批來自內地的「西餅客」,即入市以「半打」或「一打」掃貨的大手客,湧現市場。反觀香港的投資者、收租客等,則因為在這幾年間,受到經濟及樓價下跌的衝擊,購買資產的意欲大降,所以態度仍是比較保守及慢熱。

有從事財富規劃的內地專才向內媒透露,有剛性需求的買家,要趁著這波政策早下手。早年,政府通過高才通等人才引進措施,吸引大批專才來港,他認為,日後一眾專才將成為香港樓市的新需求主力。

內地客鍾情新盤 因有「心理潔癖」

同時指出內地人更喜歡新盤的原因是「心理潔癖」的影響,認為全新沒人住過較乾淨。另外,如果未在香港生活過的內地人,又對香港每個區的詳細情況不太了解,通常會被附豪華會所及精裝修的新盤所吸引。

勿忘4大隱形成本

然而,在香港置業都要做足準備,不少於內地博主於社交媒體分享,無論是投資還是自住,要有足夠銀彈儲備,一般沒有剛性需求,資金有限的「普通玩家」,不適合投資香港樓市,因為內地客其收入來源如果無法得到香港銀行認可,則難以獲批按揭,加上還有不少隱形成本需買家承擔,為保萬無一失,至少要有約500萬元資金傍身。

隱形成本主要為印花稅、代理佣金、律師費等費用。雖然已撤消辣稅,但從價印花稅仍然是一筆大支出,假設樓價1,000萬元,就要繳付37萬元稅款。

另外,普遍博主認為香港管理費較昂貴,現時新盤管理費每方呎約4至5元,視乎屋苑規模。假設一個面積約500方呎單位,每方呎4元計算,每月管理費約2,000元,還有每季差餉亦是使費之一。

另外是律師費用,於香港買樓需委托律師跟進,律師收費約1萬至5萬元,視乎物業價值及複雜性而定。到銀行貸款階段,買家按需要購買按揭保險和家居保險。

收樓階段,最後就要支付代理佣金,新盤沒有這筆支出,不過如果買入二手單位,代理佣金普遍約1%,假設買入約1,000萬單位,買家就要支付10萬元佣金予代理。

對於用作投資的單位影響相對較大,香港平均租金回報約3厘,扣除以上種種成本,租金回報率降至2厘。

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