樓市乾跌 貝沙灣業主劈價千萬無人吼 理財專家教路 跌市賣樓最傷 轉按可賺回蝕價
更新時間:06:00 2024-02-04
發佈時間:06:00 2024-02-04

香港樓市烏雲蓋頂,除了負資產的業主閉翳,不少供滿樓的業主見到樓價持續乾跌,都心感肉赤。事實上,若然物業已經供滿,也有理財方法對抗跌市,免得眼白白看著樓價下跌。有理財專家建議,業主不妨透過轉按而套現一筆資金,並換馬至其他高息產品,好讓自己在跌市期間依然可以靈活地賺息賺價,有效地為物業作對沖、平衡風險。

本港樓價已連跌兩年,累跌近22%,不少業主面對前景未明都有意賣樓止蝕。內地人伍太(化名)多年前以千萬買入港島南區貝沙灣一個住宅,並早已供滿樓。受累樓市近年轉淡,她最近有意放盤離場。該物業原以3,000萬元放售後,但一直無人問津,劈至2,200萬元仍賣不出,令她十分懊惱。

即睇轉按如何對沖跌市:

轉按套現 換馬其他高息產品對沖跌市 

在樓價下行週期時,理財專家、華富建業財富管理私人財富董事總經理張佩儀表示,伍太這類個案她見過不少,尤其是手持豪宅的業主更加「跌到無眼睇」。惟她指,早年買入的物業本身一直升價,只是升幅較高位時收窄,故供滿樓的業主可以趁現時仍有水位,盡早為物業轉按,例如伍太可以藉此套現約1,000萬元,再買入其他高息產品獲利,對沖樓價下跌。

銀行如今的按揭利率維持在4.125厘,憧憬今年開啟減息週期,按揭利率理論上有下調空間。以上述個案伍太為例,張佩儀就指,新造按揭或能提供低息優惠,加上現時銀行普遍提供1.8%至2%現金回贈,部份更高達2.5%,以市場平均按揭額1,000萬元計,轉按回贈可高達25萬元。她稱,賺取轉按回贈優惠後,首年的按揭利率約為2厘水平,次年則為4厘左右,兩年平均按揭成本為3厘,「只要投資產品回報高於4厘,已經有錢賺」。

低風險可考慮定存、儲蓄保險

至於套現所得資金,她就指低風險投資者除了可以換馬至銀行定存產品、銀債或綠債外,亦可考慮市面上設有保證回報的短期儲蓄保險,目標是4.5至4.8厘投資回報,但這些產品的保單年期多為3或5年,須注意流動性風險。

減息週期入手債券 賺價賺息

對於可承受較高風險的業主,張佩儀就建議從債券或債券基金入手,例如不少國債、新興市場債或高收益債都有8至10厘回報,扣減轉按成本後,粗略計算回報已有4厘或以上。部份債券更會每月派息,故即使物業在轉按期間未能出租,亦有債券利息抵銷按揭利息成本。她又指,接下來進入減息週期,加上年內美國舉行總統大選,債券價格有望向好,變相可以達致賺價賺息的理財效果;萬一美國今年不減息,套現後有現金揸手,亦有條件贖回。

她又指,用已供滿的物業轉按,最大優勢是可以為自己創造流動性,以現金靈活地「錢滾錢」,同時又不用賤賣物業、硬食跌幅。若數年後樓市重現小陽春,屆時再賣樓亦可。

轉按可獲最高的按揭成數

在2023年7月,銀行放寬按揭成數至最高7成,同時適用於轉按及套現,故申請人轉按時借盡按揭成數,在清還原銀行貸款後,套現能力亦大大增強。

新例可用作轉按套現用:

樓價1,500萬或以下:最多借7成
1,500萬至1,750萬:最多借6至7成 (上限1,050萬)
1,750萬至3,000萬:最多借6成
3,000萬至3,600萬:最多借5至6成 (上限1,800萬)
3,600萬以上:最多借5成

轉按並非完全沒有風險,以下是三大小貼士:

1. 須再做壓力測試 衡量還款能力

轉按牽涉再造按揭,故新按揭銀行會對借款人再做壓力測試及各項評估,包括年齡、收入、生活開支等財務狀況,以衡量借款人的還款能力。若宏觀經濟環境或個人財務狀況有變,則有可能影響轉按審批條件。

2. 轉按前貨比三家 了解物業估價

銀行為搶奪市佔率,間中或推出高現金回贈計劃。業主要轉按前,不妨多花時間比較及選定心儀按揭計劃,並向銀行進行估價,以了解物業市值價是否對轉按有利。

3. 配備周詳計劃 應付突發情況

為已供滿物業轉按,一大原則是確保自己「供得起」。為避免自己萬一遭遇不測,令還債壓力置於身邊人,業主可購買人壽保險作風險對沖,做好備全面的理財策劃。

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