港深租金差距擴大 瑞銀林鎮鴻料出現「深圳居住 香港通勤」
發佈時間：14:57 2025-09-10 HKT
本港住宅租金連升8個月，並且直撲歷史高位。瑞銀投資銀行大中華區房地產研究主管林鎮鴻表示，深圳住宅租金向下，與本港租金差距進一步拉闊，隨着本港與大灣區漸趨一體化，若情況持續，有機會出現「深圳居住，香港通勤」的情況。他又認為，美國聯儲局減息對本港樓價有支撐作用，但樓價上升則要視乎內地經濟。
港樓價上升仍視乎內地經濟
林鎮鴻表示，美國減息對香港樓價有支撐作用，但樓價上升則主要視乎內地經濟，過去本港樓價上升很大程度受惠內地經濟向好，惟現時內地經濟放慢，對本港樓價亦有一定影響。
本港與深圳在地理位置上鄰近，林鎮鴻表示，觀察深圳住宅租金，可反映內地經濟狀況與失業率，其住宅租金仍然向下，與本港租金差距進一步拉闊，情況若持續，有機會出現「深圳居住，香港通勤」的情況，內地租金向下，其中一個原因為內地四大一線城市正迎來大量保障房交付，過去一年租金已下跌3％至4％，待今年或明年保障房陸續交付，內地租金才可以穩住。
北上消費屬零售問題 非地產商
交通方便造就港人北上消費成為潮流，林鎮鴻稱，甚至有港人北上就業發展，不少人擔憂香港人口會有流失，但這是零售業的問題而非地產商。同時，香港仍有特定優勢，例如教育及金融行業，政府若在這兩方面發展，或可給予香港經濟支撐。
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林鎮鴻續指出，減息對樓價具支撐作用，按照成交量來看，本港樓市是二手樓和租盤主導，業主將單位放售或放租，其中因素取決於息口，若息口低，租金可彌補供樓成本，便可用作放租，同時間放租的情況增多，市場將自然調節，通過二手放盤變化，便可得知對二手的支撐作用。
他表示，銀行同業拆息回落，供平過租情況更普遍，租客轉化為買樓，釋放置業需求，業主情況一樣，按揭利息回落，放賣改為放租，亦有發展商將打算出售的住宅單位轉售為租，該公司關注到二手樓放盤量，過去1年下跌20%，對二手樓價起穩定的幫助。
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