月入近5萬申按揭突觸礁 竟與一年前轉工有關 專家拆解花紅計法
發佈時間：06:00 2025-08-19 HKT
花紅一般指薪金以外的額外酬金，較多按年度或季度發放，較多是公司根據業績、盈利及/或員工表現或績效發放之金額，故一般並非固定，在按揭審批中，花紅是如何計入每月入息？
特別花紅或未能計作入息
銀行大多以兩年花紅總金額計算每月平均數，例如申請人最近兩年收取花紅總額是18萬，以24個月平均數計，等於可將每月平均金額7,500元計入每月入息。
但留意，若果申請人在職年資較短，未能提供兩年花紅收入，例如只曾獲發一年花紅，銀行一般仍照樣除以24個月計算每月平均數。而銀行亦非必然可將花紅計作入息，一般來說，若然有關工作行業及性質例如金融行業，花紅慣常屬於薪酬一部分，又或收入紀錄顯示公司已慣常按年或按季或按特定時段因應業績發放花紅，又或在僱傭合約列明花紅發放時間等，均讓銀行認定有關花紅持續性屬於收入的一部分，因而將花紅納入收入計算。若果顯然只屬於公司一次性發放的特別花紅，則銀行未必可將花紅計作入息。
在花紅計算方面，銀行之間的評估方式及尺度未必全然相同，有些銀行可按實際情況賦予彈性。現以一個案為例，李生近月買入一個樓價700萬之單位，並向銀行申請7成按揭貸款，選用H按及30年還款期，由於李先生並沒有任何債務，按照現時計算供款佔入息比率的H按封頂息率3.5%（P減2% ; P為5.5%）計，入息不少於44,007元便可符合基本要求獲批按揭。李先生的月薪為35,000元，每個年度獲公司發放花紅，2023年度獲得花紅15萬，2024年度獲得花紅增至18萬，若按一般銀行計算花紅之方式，將兩年花紅除以24取平均金額納入月薪計，李先生的平均月入可達48,750元（13,750元+35,000元），原則上符合上述入息要求。
舊公司花紅不計算 入息未符要求
然而，上述情況卻出現了一個變數，原來李先生曾於2024年初轉工，有關兩年花紅實質由新舊兩間公司發放，在這情況下，銀行一般只會以目前在職公司發放的花紅計算，舊公司的花紅則不計算在內，在這個變數下，銀行會單單以李先生現職公司發放之2024年度花紅18萬除以24個月計算，平均月入便由上述48,750元降至42,500元（7,500元+35,000元），入息水平未能符合要求。
李先生向筆者公司之按揭顧問求助，經過了解及跟進後，李先生得知個別銀行在花紅計算方面可按實際情況賦予彈性，接納調節有關計算方法。儘管李先生曾經轉工，未足有現職公司兩個年度之花紅，但考慮到李先生之新工與舊工屬同一行業，工作類別亦相同，銀行靈活地接納改為以新工之花紅打7折後除以12個月計算，平均月入便調整為45,500元（10,500元+35,000元），剛好符合有關按揭申請的入息要求，成功獲銀行批出按揭，避免因曾經轉工影響交易。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
