Hibor急跌帶動按息低於2厘 「供平過租」越趨明顯 租客入市要有何考慮？｜王美鳳
發佈時間：06:00 2025-06-10 HKT
本港自去年展開減息周期，基於樓價與租金走勢背馳，漸多人注意到物業市場出現「供平過租」的情況。受資金湧入本港帶動，銀行同業拆息（HIBOR）自5月起大幅下挫，月內與樓按相關的1個月拆息由月初約3.98厘一度急跌至5月26日的0.57厘（編按：最新周一跌至0.55982厘），累積跌幅逾3厘多，令當日計市場H按息率跌至1.87厘（H加1.3厘計），對比月初H按息率3.5厘大幅下降了1.6厘，以平均按揭額約500萬及30年還款期計，每月供款減少達4,295元，減幅為19%。
市場按息跌至2厘或以下
按息下跌減輕業主供樓負擔，亦令「供平過租」的幅度進一步擴闊。現時租金回報平均達3.5厘，部份更達4厘以上，而市場按息則跌至2厘或以下水平，令月供金額明顯低於租金；若以7成按揭及平均租金水平計，每月供樓金額已平過租金逾一成。
以樓價600萬為例，平均租金回報率3.5厘，並以上述按息低至1.87厘、7成按揭及30年還款期計，月供15,252元，對比月租17,500元，每月供樓金額低於租金達13%，反映市場進入「供平過租」時期。
再者，今年租務旺季即將開始，租務需求上升料將繼續推升租金，在租金上升而息率下跌的走勢下，「供平過租」的情況將更為明顯，或進一步刺激「轉租為買」需求；另一方面，定存息率已普遍跌至低於2厘，回報率已明顯低於租金回報，相信亦同步推動「買樓收租」意欲。
買樓須考慮持貨能力及風險
然而，供樓與租樓從來不只是單單比較每月供款和租金，而需作全盤考慮包括首期及開支預算、自身財務狀況、長短線換樓計劃、流動資金對比資產價值的分佈等等。
雖然擁有自己的安樂窩一直是不少人的目標，入市後單位可作居住用途，亦附有投資價值，當樓價向上，業主便可坐享財富升值，又或在踏上置業階梯後，透過物業升值及日後收入增加，在轉售單位後獲得更充裕首期升級更理想的單位；不過，要注意買樓入市的費用不輕，除了首期，亦涉及律師費、代理佣金（二手物業）、裝修費用等；供樓以外亦有管理費、季度差餉及地租等費用。業主亦需承擔樓價一旦下跌的風險，須考慮自身持貨能力並有承受樓價波幅的準備；在供樓方面，業主亦需承受按息利率因應市場出現波動上落的風險。
租樓入場成本少 靈活性大
至於租樓的好處是所需資金要求較低，入場成本少，毋須籌措首期、置業印花稅及律師費等開支，只需預備按金及支付每月租金，租金一般已包括管理費、差餉、地租。換言之，租客可保留更充裕的流動資金，亦毋須承擔樓價下跌的風險，租約期滿可因應需要（例如工作或子女上學地點的變動）選擇搬遷。
租住單位雖然彈性較大，但卻沒有長遠定居的保證，業主或年年加租，又或基於自用或其他原因於完約後收回單位。租客亦不能按自己喜歡的風格隨意裝修單位，而不少人不喜歡租樓的原因是，租金純屬支出，不能如買樓般可累積資產財富。租客租樓10年、20年就只是淨付租金，但業主供樓猶如儲蓄，供滿層樓擁有全部業權，可將單位留給後人。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理
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