納米樓走過黃金十年供應已漸減不足215呎單位難做按揭？｜王美鳳

樓市動向

更新時間：06:00 2025-05-13 HKT
發佈時間：06:00 2025-05-13 HKT

坊間對納米樓沒有官方定義，一般指實用面積100多呎至約200方呎細小面積的物業單位；亦有指是不多於215方呎的單位，這是根據差餉物業估價署對於最小單位面積的分類為20方米以下（約215方呎以下）之說法；另有指是260方呎以下單位。

2010年推限呎地掀納米樓風潮

納米樓曾經在2010年後之十年間甚為流行，期間出現多個實用面積介乎150至190方呎的納米新盤單位；其中一個位於屯門的樓盤單位較令人印象深刻，面積僅128方呎，被稱為「龍床盤」。

納米樓曾經在2010年後之十年間甚為流行，期間出現多個實用面積介乎150至190方呎的納米新盤單位。

追溯2010年政府為了增加中小型住宅供應而推出限呎地，掀起了納米樓風潮序幕。由於納米樓面積少，故多採用開放式廚房、多用途空間、高樓底設計，以便加設樓層或閣樓，以增加空間。

其後，開放式廚房在批則方面具有更大彈性，亦同步推動發展商興建納米樓。在2010年後，樓價持續上升逾10年，樓價升幅達1.5倍，當時「上車難」屬市場共識，但納米樓呎數細，不少屬於百多呎單位，樓價自然較細，吸引不少買家購買納米樓作為上車起步；亦有不少投資者認為納米樓租金回報理想、兼具升值潛力而入市。

自2022年開始，政府回應訴求，在往後的賣地項目向發展商加入了最低面積要求，每個單位的實用面積至少要達26方米（約280方呎）。

2022年後賣地增最低面積要求

市場上有人認為，過往多項樓按措施亦間接推動了納米樓風潮，由於期間按揭成數降低、並須通過壓力測試要求，2013年亦曾將9成按揭的樓價上限降至400萬或以下，納米樓便成了較易入市的選擇。

後來市場對納米樓漸多聲音，認為基本居住空間不宜少於百多呎，自2022年開始，政府回應訴求，在往後的賣地項目向發展商加入了最低面積要求，每個單位的實用面積至少要達26方米（約280方呎），自此納米樓新樓供應便逐步減少。

王美鳳表示，很多時銀行對於不同貸款額、又或不同類別的按揭優惠作分層處理，較細按揭額的優惠有機會較遜。

個別不接納215呎以下單位按揭

更需要注意的地方是，儘管大部份銀行對按揭物業的面積呎數沒有特定限制，但亦有個別銀行對於納米樓設有內部政策，以某個面積呎數作為分界線，例如對於不足215方呎單位，有個別銀行並不接納按揭申請。

事實上，很多時銀行對於不同貸款額、又或不同類別的按揭優惠作分層處理，較細按揭額的優惠有機會較遜。舉例市場放售之納米樓盤面積約100多呎至200多呎為主，樓價多介乎200多萬元至300多萬元，以七成按揭至九成按保計，按揭額以100多萬元至200多萬元為主，對於較細按揭額如不足200萬元，有些銀行並不會向客戶提供現金回贈或按揭相連高息戶口。