供求重大变化 调整房产政策
近日楼市话题总围绕着疫后走势，从不同的数据及社会情况来看，今天香港楼市尚算平稳。虽则如此，世界局势瞬息万变，尤其是在我们国家的经济及相应政策不断与时更新的情况下，要掌握楼市走势，一定要从多方面搜集及研究市场资讯。笔者虽然不是甚么专家，大胆在此尝试从利息、本地人口、国家最新经济及房地产政策作出一些分析。
利息跟楼市关系密切，美国去年启动加息周期，对各行各业造成影响之余，亦减低了买家的入市意欲。美国由2022年3月起加息11次，联邦基金利率由0.25%调升至5.5%，可幸的是，香港物业按揭利率并没有直接跟随，在利率封顶的机制下，供楼利息从最低位约1.44% （以2022年初 「HIBOR」0.14%加1.3%计算），升至今天锁息上限约3.625%（最优惠利率5.875%减2.25%），加幅约2.185%，即每100万元贷款（以30年供款计）每月供款增加约1140元，对一般业主而言，每月增加之供款应尚可应付。
至于加息周期是否完结，又或者有机会掉头减息，实在难以准确预测，但看美国加息其中一个主因——消费者物价指数，从高位约9%回落至现时约3%，息口或许见顶。当然，市场仍有其他因素会令息口于高位徘徊，例如：评级机构降低美国主权评级，令债券孳息被扯高等。
香港劳动人口相信是住宅刚性需求的中流砥柱，根据统计处资料，劳动人口从2019年第4季的397.2万，下跌至2023年第2季的380.3万。其中20岁至39岁的人口，由166.09万急降至144.73万，缩减逾21万人，除人口老化外，移民相信是主因。从数字角度来看，确实是有些隐忧，但相比这两年数字，跌幅或已喘定，再加上今届政府积极推进吸纳香港境外（尤其内地）人才政策，有望巩固住宅物业的需求。
劳工及福利局在某座谈会表示，截至6月30日，各项输入人才计划共收到逾10万宗申请（2022年底开始接受申请），入境处已批出约61000宗，当中「高端人才通行证计划」，至今已接获逾36000宗申请，批出约26000宗。
除此以外，笔者亦留意到，8间资助大学的教资会资助课程（包括研究院研究课程）由2019年的19213人，升至2023年21709人，其中内地学生人数，由12912人飙升至16229人，升幅超过25%。
政府为了引进这些高材生，作出配合性就业安排，若他们毕业后有意留港工作，在他们提出申请时，毋须先觅得工作，只需符合一般入境规定便可留港24个月。这些新人口近日成为中小型住宅的新租户，霎时间为租务市场注入「甘露」。
人才计划增房屋需求
有关国家经济及房地产市场大方向政策，从中共中央政治局7月24日召开的会议，以及国务院办公厅7月31日转发「国家发展和改革委员会」《关于恢复和扩大消费的通知》中，或许会看到一些端倪。在经济方面，国家就不同消费提出二十项措施，涉及多种行业领域，包括：汽车、房地产、家电、农业、建材、电子商务、快递物流、餐饮、文旅、文娱体育、健康服务、数字消费、养老、托育及家政服务等。
不再「供不应求」
楼市方面，中共政治局提出「房地产市场供求关系发生重大变化」，要求「适时调整优化房地产政策」，可见中央政府明了以往「供不应求」的状态已改变。
事实上，香港也有着相同的现象，笔者期待香港特区政府跟从国家大方向，调整不同的房地产相关政策，为香港楼市复常铺路。
嘉华国际营业及市场策划总监（香港地产）温伟明
2023年8月7日
