向流标说「不」
最近在运输署的拍卖会中，「R」车牌成为历来第二高价拍出的车牌，以2,550万港元售出，仅次于2021年3月以2,600万售出的「W」车牌。反观土地市场，今年开年不久，就已有多幅土地先后流标收场，先有赤柱环角道豪宅官地、继而市建局观塘市中心（裕民坊）第四及第五期的重建项目，及后港铁小蚝湾车厂第一期用地也未能成功售出，情况让人担忧，因不断流标意味著已计划好的住房及商业楼面可能无法如期面市。
自2011年起，政府全面采用土地招标来取提拍卖制度，市场普遍认为土地以招标形式出售，能在地产逆市时，为政府争取最大收益。加上，招标土地能更有效防止投标者在拍卖会上联手操控地价。确实，过往土地招标发生如工程项目的围标情况甚为罕见，也反映招标制度应用于土地市场，对公平竞争有显著效用。
回想2018年，土地市场竞争炽热，市场不少声音要求政府增加投地透明度，政府回应了诉求，并在中标后四星期内，以不记名方式公布余下所有入标价格，随后市建局也跟随相关做法。但透明化的制度下，却埋下日后流标的计时炸弹。
安达臣道首幅商业地于去年8月以7.66亿售出，中标价比第二中标价高出逾72%，及后安达臣道的第二幅商业地亦于去年11月售出，楼面呎价只有2,684元，比首幅商业地低出51%。2022年12月以87.03亿批出的启德第2A区4、5(B) 住宅地及10号的商住地，中标价与第二标价也相差接近24%。同期市建局以11.61亿售出的皇后大道西/贤居里发展项目，中标价与第二标价，差距也逾22%。中标价与第二标价重复出现莫大差距，反映政府的招标策略确实能达至库房收益最大化。
若然地产市场火热，这种势头是可以延伸下去，但随着住宅单位与商业楼面库存累积，投标者态度也转趋审慎。若然笔者效力于发展商的土地发展部门，也一定不敢贸然出高价投地，万一中标后与第二标价差距甚远，真的难辞其咎，这也解释了为何近期流标情况频频发生。即使是没有公开投标名单与入标价格的港铁项目，也不能幸免。因投标者在库存充裕的环境下，已习惯低价入标，中标固然开心，不中标或流标也不焦急。
为了改善重复流标情况，笔者建议政府采用投标预先报名制及记名制公开实时竞投，意即要求投标者于不少于实时投标期间的14天内，将投地意向书连同投地按金一并递交地政总署。当政府收到一定意向书后，可开始进行网上记名制公开招标，招标期不少于5个工作天，期间投标者可任意修改出价或多次出价竞投，但只有合资格入标者才可以实时看到招标价格的变动，最后，根据招标期限截止时的最高出价确定结果，并向外公布中标结果及余下各入标价格。
此等招标方式与部分贵重收藏品的商业拍卖模式相似，也与内地的挂牌投标制度雷同。而这种招标形式与以往被诟病的勾地制度完全不同，政府对土地买卖的话语权只会更强，政府甚至可按投标意向书多寡，来决定是否进行或延迟招标，来降低流标风险。同时，因各投标者能看到实时投标结果，不会怕出价与市场脱节，而不敢出高价投地。当然，深入探讨投地模式只是其中一个减低流标的方向。真正能降低流标，就必须引入竞争，积极往外招商引资，为土地开发市场注入新的动力。
2023年2月20日
